上周《特區政府》公布的今季賣地計劃（10月至12月），僅推出一幅偏遠的大嶼山長沙住宅官地，只可建110伙，實際效果與停止賣地沒有分別。更重要是地價收入大跌，港府今個財年首兩季度（4至9月），只推出3幅住宅官地招標，其中荃灣「油柑頭」首置項目流標收場，由《房協》接手，至於賣出的啟德及堅尼地城住宅地皮，成交價亦不理想，分別創區內近10年新低及港島區21年新低，兩項目只為庫房帶來70億元收益，即使連同補地價項目，合共亦僅約156億元，只是預算案預計全年度賣地收益850億元的18%。 

經濟樓市疲弱，換來另一隱憂，即庫房縮水。政府公布，本財政年度首5個月（4月至8月）赤字達到1,363億元，而8月底「財政儲備」減至6,986億元（當中已包括發售綠色債券的400多億視為收入，但不要忘記這筆錢是要還的），約莫可維持12個月政府開支。《財政司》司長陳茂波近日已改口風，預計全年度赤字較原來估計的544億元更大。 

對於賣地收入可能遠低於預期，《發展局》局長甯漢豪僅稱，地價收入向來不確定，過去不同年度，賣地收入都有高有低，故將以「平常心」處理。 

「平常心」好像說得滿不在乎，但連同股市樓市低迷令「印花稅」收入大減，如果明年財政赤字遠大於估計，最終要開刀的，還是小市民？ 

停售賣地反映的，正是樓市加快下行趨勢。最新反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的「中原城市」領先指數，創逾9個月新低，按周瀉0.84%，連跌8周共5.22%，較今年4月高位累跌6.89%，回到2022年12月底水平，換言之是今次第一季升幅已全數蒸發。 

彭博近日發表一篇標題為「即使8折賣樓，香港銀行仍難以出售銀主盤」，當中引述「中原地產」數據，香港9月待售的銀主盤達271個，較去年同期增加36%，亦是自2009年以來單月最多，創14年新高，原因是隨着債權人接管物業的數量增加，拍賣銀主盤的情況變得更普遍。 

有專長物業拍賣的代理行表示，公司處理的銀主盤數量從年初約100個增加到了9月的近300個，而銀行為了加快銷售，現在開始接受減價賣樓，這些物業的價格可能比市價低兩成，但仍然不容易在拍賣場賣出。其中一場銀主盤的拍賣會，24個物業最終只有一個成交，其餘23個未達底價或沒有人競投。 

彭博指，在新增的「按揭貸款」申請中，「貸款成數」超過樓價八成佔36%，較2019年的14%有所增加，形容這些借款人是當前高利率環境中最脆弱的群體。現實是銀主盤數目未來只會有增無減，一旦發展商要「清理」手頭上逾兩萬個現樓及貨尾單位，樓價跌勢只會加劇，到時銀主接收數目又會增加，樓市將陷入一個「螺旋式」下跌。 

樓巿不濟，發展商賣樓也變得困難，貨尾積壓下自然不敢積極投地，賣地低價成交或流標常態化，對政府又會造成新的財政壓力，或許這是政府對辣招態度轉軚的真正原因。 

但放寬「辣稅」就真的能刺激樓市？包括前特首梁振英、前財金高官梁錦松、唐英年及馬時亨，均先後開腔認為港府可以「減辣」，如此「大合唱」甚為罕見。壓力之下一向甚為抗拒減辣的陳茂波亦有轉軚跡象，形容目前樓市環境與當日制定辣招時候已經不同，可見《施政報告》內減辣已是眾望所歸。 

按目前環境推斷，政府減辣可能是中間着墨，把整體辣度減一半左右，包括降低買家印花稅（BSD）稅率、放寬從價印花稅（AVD）限制，容許本地市民買樓收租以及放寬外國專才買樓限制；但遏抑短炒活動的額外印花稅（SSD）3年限售期就預計將會維持。 

但香港市民買樓從來不單純是自住或收租，試問只有兩、3厘的收租回報，遠不如定期收息的5厘息率，實際上買樓的人期待的是資產增值。香港置業於9月中至月底做了一次調查，多達83%市民看淡樓市後市，當中有約32%認為未來12個月樓價將下跌5%至10%，比率創有調查以來的紀錄新高，同時亦有約31%的受訪者認為樓價將下跌10%以上，睇淡程度前所未見。 

上周前《財庫局》局長馬時亨就表示，作為投資者不看好樓市，現時不會買樓投資收租，更擔心是雖然本港失業率持續下降，但馬時亨認為，數據只是反映中下階層有工作，不少消費能力較強的高層打工仔，面臨失業或收入「縮水」危機，從而導致消費力大減，「投行到私人銀行，坦白講風聲鶴唳，嗰嗰都擔心自己份工，﹙失業率﹚反映唔到！」 

近日有Nova Land 業主在網上稱被銀行Call Loan（提早還款），原因好大可能是加息之下業主的供款能力已不能應付銀行的壓力測試，銀行在要求增加擔保人不果下，只有Call Loan，我相信這個不會是個別事件，好大機會陸續有來。在高息環境下，本港銀行好大機會未來會追加利率，加上樓價持續下跌，早前政府放寬按揭成數反而令更多業主加入負資產行列，恐怕「減辣」反而成為樓市下跌最後一根稻草，在沒有新憧憬下「新樓」及「二手樓」擘價幅度會加大，香港樓市屆時真的會變成「風聲鶴唳」。 ◇

（本報專欄作家所提出的批評，旨在指出相關制度、政策或措施存在錯誤或缺點，目的是促使矯正或消除這些錯誤或缺點，循合法途徑予以改善，絕無意圖煽動他人對政府或其他社群產生憎恨、不滿或敵意。）

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