誓言要作房地產行業「困境中成功突圍的典型優等生」的郭梓文，如今正面臨他人生的「至暗時刻」。他創辦的奧園集團負債近2,500億元（人民幣，下同），旗下3家上市公司——中國奧園、奧園健康、奧園美谷都正處於生死關頭，面臨最後的背水一戰。
公眾號「商業人物」17日發表長文，講述了中國奧園從快速擴張到驟然沉淪，以及最後掙扎圖存的歷程。
據此文講述，郭梓文出生於廣州市番禺區，是土生土長的廣東人。他早年曾從事承包虧損國企的買賣，「行事低調神秘，但做派膽大激進」。1996年，時年32歲的郭梓文與胞兄郭梓寧聯手，競標並成功拿下了番禺區最大國企廣東梅山糖業總公司下屬的一家房地產公司的業務承包權，隨後籌建了自己的公司金業集團（奧園集團前身），從此走上了房地產開發道路。
1998年，金業集團趁著中國掀起申奧熱，推出了金業體育花園項目。其後更藉機引進國家體育總局下屬的中體產業集團，在北上廣多地開發了奧林匹克花園項目。其中，廣州的奧林匹克花園樓盤，甚至創造了「五銷五磬」的紀錄。
2001年，北京申奧成功，奧林匹克花園項目樓盤受到買家追捧，郭梓文的身價也水漲船高。次年，他的名字就登上了福布斯發布的「中國100富人榜」，進入了他人生的第一個高峰期。
2003年，郭梓文為了讓奧園借殼上市，斥資6,400萬元從湖南出版集團手中買入誠成文化11.3%的股份，並將後者改名奧園發展。他沒想到，誠成文化是一個「窟窿很大的殼」，結果經過一系列資本倒騰後，中國奧園不僅未能上市，反而陷進了債務泥沼。這是郭梓文人生的第一次「滑鐵盧」。
不過，善於尋求資金援助的郭梓文仍然繼續力拚中國奧園上市，最終在2007年10月如願以償。中國奧園在香港上市後吸納了大量資金，郭梓文也再次重回富豪榜，躋身胡潤2007房地產富豪榜第28名。
此後，中國奧園開始頻繁併購、拿地、多元化，走上了與恒大等其它房企巨頭一樣的急速擴張之路。即使在2008年金融危機爆發後，奧園集團仍然收購了北京世紀協潤41.33%股份，藉此獲得長安8號樓盤的操盤權。郭原本指望能藉此項目在3年內為奧園帶來超120億的收入，然而入市兩年才達到13億的銷售額讓中國奧園再次鎩羽而歸。
2015年，中國樓市開始了新一輪漲價潮，中國奧園再次利用高槓桿、高周轉的發展模式大肆擴張。此後的4年間，奧園的銷售額不斷上升的同時，債務也暴漲了近5倍。2019年，中國奧園擠進中國房企「30強」。但在耀眼的光環下，高負債也給這家企業埋下了巨大的危機。
進入2021年，恒大、花樣年、當代置業、新力控股等房企的流動性危機相繼傳出，債務違約的炸雷此起彼伏。同年11月，奧園的一筆6,600萬元信託貸款違約，把該公司的債務危機暴露在公眾面前。
債務暴雷後，奧園集團旗下公司相繼停牌。此後，年近花甲的郭梓文一邊出售香港、海外的一些資產，一邊尋求新的資金來源，同時與債權人談判，尋求債務展期。就是在2021年底，他喊出了「要做行業困境中成功突圍的典型優等生」的誓言。
暴雷後的2年期間，郭梓文經過多方奔走，為公司爭取到了一些國資的救助，獲得了相當可觀的一些舊改項目，絕大多數項目位於粵港澳大灣區中的廣州、深圳、珠海、東莞、佛山等五大核心城市。以此為籌碼，中國奧園獲得了恒基地產的「戰略投資」。
在此期間，通過與債權人的談判，中國奧園存續的12隻境內債務，共約116億元公開債務產品獲得了3年的展期，債務壓力稍稍緩解。但中國奧園存續的10隻境外債，合計31.88億美元，已全部違約。
今年9月25日，在被除牌的最後期限到來前，已經資不抵債的中國奧園宣布在股市復牌。隨後奧園系的其它幾家上市公司也相繼復牌，但股價卻都已跌至1港元以下。
財報顯示，中國奧園2021—2022年累虧逾400億元，2022年的營業額同比大降62.6%，今年上半年虧損達28.96億元。截至今年上半年，該公司負債高達2,423.53億元。◇
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