大家知道，在過去二三十年，房地產及相關產業，一直是中國GDP增長的一個主要推動力，也是許多人嚮往的求職領域。然而現在，中國房地產公司紛紛爆雷，股價也大跌，從企業高層到員工，再到業主，都是人心惶惶，至暗時刻，已經成了中國房地產目前最貼切的表述。
25日，中國易居研究院智庫中心發布的報告顯示，中國1月份的住宅成交，同比下跌了四成，目前，像是世茂、雅居樂等民營房企，正在出售資產，另外，一些長租公寓，也傳出了破產的聲音，與此同時，中共又在力推增加650萬套保障性租賃住房的計劃。可以看到，中國房地產業非常熱鬧，但壞消息一直都居高不下。
在21日的時候，《21世紀經濟報道》的執行主編陳晨星，在北京的「2022財經法律高峰論壇」上，又提到了「至暗時刻」這個詞，他說，「中國房地產進入至暗時刻，一些大型房企債務違約加劇」。那麼，參加這個高峰論壇的還有誰呢？除了中共銀保監會和銀行業協會的高管之外，還有原中共最高法院審判委員會副部級專職委員、最高檢察院檢察理論研究所的所長等。
看看這些人的頭銜，再來品味一下「至暗時刻」這四個字，有點讓人不寒而慄，可能不少房企公司的高管會睡不著覺了，因為，這個至暗時刻，指的還不一定都是金融和財務方面的，很可能還會有牢獄之災。而且，中共也許已經磨刀霍霍，在理論、司法程序方面琢磨著怎麼動手了，至於怎麼動手，或許今年就會有具體的案例出來。
之前的節目中，我們已經談到了世茂等更多房地產企業，正在陷入債務危機，現在，情況又有了新的進展。在1月24日的時候，《21世紀經濟報道》提到，「雅居樂、世茂、融創等公司，接連出售資產回籠資金」。
截至目前，世茂已經確認了三宗資產交易，其中包括：1月21日，將上海北外灘項目，以10.6億元折價轉讓給上海國資委全資附屬公司；1月24日，又將持有的廣州亞運城項目26.67%的股權，以18.45億元出售給了央企下屬公司中海地產。同一天，另一家持股的雅居樂公司，也做了同樣的動作，把亞運城26.66%的股權也出售給了中海地產。廣州亞運城項目位於廣州市番禺區，此前由碧桂園、世茂、雅居樂、中海分別持有股權，而現在，中海地產的佔股達到了73.33%，成為了亞運城最大的股東。
中海集團，1979年6月在香港成立，隸屬於中國建築集團有限公司，是一家央企。2019年的時候，網上有一篇關於中海集團的文章，文中有這麼一句話，「在強者如林的香港，中海當時並不起眼。40年 ，一個企業從初生牛犢長成行業巨擘 」。而中海的發展壯大，可以想像，也絕非只是時間和資本的自然積累，背靠中南海這顆大樹，想要坐大不是甚麼難事。
不過，中海的發展，並不是我們這裏想要重點討論的內容。我們要來關注的是，中海為何要收購世茂和雅居樂持有的股權，以及接下來，中海等央企是否會出手救助其它陷入債務危機的房企，對於這兩點，我們來看看《21世紀經濟報道》是如何分析的。
1月25日，《21世紀經濟報道》發表了一篇文章，叫做「雅居樂退、中海進，廣州亞運城迎來單一大股東的信號意義」，文章中有句話說，「需要注意的是，這並不代表中海，未來會大規模地將資源傾斜於收併購領域」。
以廣州亞運城這宗交易為例，我們可以看到中海在收併購領域的審慎態度。在這宗交易上，中海本就是股東之一，對收併購目標的財務指標掌握到位，在出價上也合理審慎，這樣的目標對於中海而言，所需要承擔的風險並不大。因為亞運城項目，至少仍被業界視為是一隻「會下蛋」的金雞。而對於市場上，多數的其它陷入危機期等待著被收併的，它們不一定在中海這些央企們的考慮範圍之內，因為中共，是不可能當「冤大頭」的。所以，國家隊趁機掃貨也一定會是有選擇性的。
還有一個消息，不是笑話，但聽上去有點像是笑話。幾天前，出來了一則關於「科興生物」要進軍房地產的消息。隨後，科興生物回應說，相關公司主要是對租賃房進行管理，主要面向員工的房屋租賃、以及不定期到場的外聘專家的短期住宿等。
科興這家管理租賃房的公司叫做「北京科興益道置業有限公司」，在去年10月剛剛成立，所屬的行業是房地產業，經營範圍，包含了房地產開發經營、物業管理等等。因此，一些人揣測，科興生物這是要進軍房地產。
大家知道，在疫情下，科興生物這兩年可是賺翻了，中共各級政府，動輒就是幾十萬、上百萬的全員核酸檢測、還有全民強制疫苗，這些政策養肥了國藥集團、科興等企業，這些企業錢多得可能都數不過來，那是否它們會選擇在這個時候進軍房地產，趁機撈底，又或是保持觀望態度呢？應該說，也都有可能，不過，也都要看今年樓市進一步的發展情況了。
剛才，我們是大體談了談房屋買賣市場，而中國房地產目前的至暗時刻，還不只是在房屋買賣市場，還有租賃市場。之前的節目中，我們也談到了中國業主的斷供潮，幾十萬的業主，因為停付了每月的房貸被起訴。一般來講，買不起房子總要租房子住吧，可是許多中國人租房也租不起了。
去年，中國開始大力宣傳所謂的保障性租賃住房項目，在去年6月份，中共國家發改委，還發布了一個「保障性租賃住房中央預算內投資專項管理」暫行辦法。
半個月前，中共住建部保障司的負責人，在國新辦的發布會上提到，中共在2021年～2025年的「十四五規劃」中，給40個重點城市下達了新增650萬套（間）保障性租賃住房的指標，從保障性租賃住房佔城市新增住房總量的比重來看，籌建力度前所未有的大。
從報道出的數據來看，在北京、上海和廣州、深圳這四大一線城市中，保障性租賃住房都超過了全市住房建設籌建總量的40%。其中，廣州以45.8%的佔比和60萬套（間）的籌建指標位居四大一線城市中的首位。
這也有點讓人奇怪，因為習近平已經宣布中國人民都進入小康社會了，怎麼還有這麼多人連基本的遮風擋雨的住房都租不起呢，更不要說買房子了。這麼看來，也只能說，「全民小康」不過是海底撈月一樣的空話。
那麼，650萬套租賃房源從哪裏來呢？按中共相關文件的說法，為了實現這個指標，可以採用「非居改保」的新模式，就是「將符合條件的商業、辦公、旅館（酒店）」，以及「廠房、研發用房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，改建為保障性租賃住房」。例如，西安比亞迪產業園，允許拆分閒置的低效廠房，建設12棟保障性租賃住房。
也許有人會覺得，這也不錯呀，但是從另一個角度想，如果經濟發展良好、前景良好，這些辦公樓裏怎麼會沒人辦公呢？廠房、研發用房等等，又怎麼會用不上呢？這只能說，從另一面也證明，中國的經濟前景確實是很糟糕。
我們看到，這個月，上海，已經出台了一個「保障性租賃住房」試行管理辦法，在去年的時候，上海就首次推出了「保障性租賃住房」用地，面積佔到了租賃住房用地總供給的28%。這個月的18日，上海市政府又明確提到，2022年的保障性租賃住房，要籌措24萬套。
有市場分析師認為，從去年下半年開始，上海提出了「購租並舉」，「保障房租賃」，今年開始，又大力推進租賃相關政策，這表明政府已經將「租賃」看作是一個比較重要的工作。
我們剛才提到了，中共要在5年的時間，在40個城市中，新增650萬套保障性租賃住房，那麼，如此短的時間，如此龐大的體量，這將會給住房租賃市場帶來怎樣的衝擊呢？
克而瑞的數據顯示，目前中國前30家住房租賃企業，共計管理119萬套租賃住房。中共要一下子新增650萬套，這是否又是一場「大躍進」式的運動呢？而且，價格方面還都要求要低於市場價格，這樣，那些僅依靠租金差作為營收來源的中小型租賃企業和個體業主，勢必會受到衝擊。如此一來，我們就要提到青客公寓，因為青客公寓，很可能是首批倒下的租賃企業之一。
青客公寓是長租公寓，也是「單身合租公寓」行業赴美上市的第一股，最近，青客旗下的上海青客租賃公司進入了破產程序，這之前，南京青客公寓管理公司，也已經被當地法院執行了破產清算。
青客公寓成立於2012年，2019年11月在美國上市，發行價17美元。在2020年疫情之後，青客的股價下跌，從2021年3月份開始，青客長租公寓的房東沒有如期收到租金，問題惡化，股價加劇下跌。目前青客的股價只有0.44美元，和上市之初相比，已經暴跌了97%以上。
已經離職的青客原創始人金光杰，向《21世紀經濟報道》披露，2020年6月，金光杰和股東簽訂股權轉讓協議，約定公司歸大股東凱欣亞洲投資集團，由凱欣亞洲發行新的可轉債融資1億美元，確保公司持續經營。然而，或許是不堪資金壓力，在過去一段時間裏，凱欣亞洲，把青客旗下賺錢的公司和虧損的公司，用法律形式做了剝離，將虧損的公司都申請了破產，這更像是實控人使出的一招「金蟬脫殼」。
也就是說，長租公寓青客，隕落已成必然。而且，相信隨著保障性租賃住房的推進，長租公寓的行業洗牌與震盪，還會持續進行，又一個行業，可能不得不面臨寒冬了。
或許，進入至暗時刻的不僅是中國房地產業，而是中國的整個經濟和社會。疫情也好，某個投資公司也好，都是具體的促成因素，而真正的罪魁禍首，大家也都知道，自然是中共。現在的中共，為了保住政權，正在失去理性的末路狂奔，可以看到，任何一個企業和個人，無論曾經如何風光，可能轉眼，就會成為中共續命的犧牲品。當然，我們也都期待著，在至暗時刻之後，會迎來光明，更希望中國的百姓都能生活富足，但那肯定是沒有中共的時代了。＠
財商經濟研究所
撰文：張宬
編輯：蔚然、宇文銘
粵語配音：Ada
剪輯：曲歌
監製：文靜
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