國際房地產顧問第一太平戴維斯最新發表的2023年第二季香港寫字樓租賃市場報告指出，股市低迷導致租賃需求減弱，但保險及對沖基金行業表現強勁。

IPO市場放緩影響中環寫字樓市場

上半年的首次公開招股（IPO）市場對中環寫字樓市場產生了負面影響，籌集僅178億港元的資金，達到20年來的新低。IPO市場下滑意味著投資銀行和證券公司的業務前景不明，尤其是對中環設辦公室的內地公司影響甚大。過去15年來，IPO集資和中環辦公室租金之間的相關性高達0.62，充分證明它們之間的關聯性。然而，第二季集資額按季上升55%，可能預示著年底的市場復甦。據傳多家知名公司將在香港上市，包括順豐速運、拉拉科技控股（Lalamove和貨拉拉的營運商）和盒馬鮮生等，或能進一步推動市場。

保險和對沖基金行業成第二季市場亮點

儘管股票市場疲軟，保險行業卻在蓬勃發展。內地人對在香港購買各種保險的持續興趣令保險巨頭如友邦、保誠和宏利等能夠在2023年第一季錄得滿意的業績。這令多家保險行業公司進行遷址及擴張，以抓住保險和資產管理業務反彈的機會。

而對沖基金行業因受益於波動的股市，也計劃擴大其辦公室需求，例如，Man GLG在國際金融中心二期新租用4,000平方呎空間、富德資產管理公司在同一棟樓內進行了內部搬遷、寶捷思資本市場在友邦金融中心租用兩層的部份單位。

業務前景不確定令市場對擴展卻步

然而，大多數公司仍然對當前充滿不確定性的商業環境持謹慎態度，對擴展業務卻步。即使非核心區域的可租用面積仍然很高，租金也在可承受範圍內，但裝修的成本過高，可達每平方呎1,500港元，在6年的租賃期限內攤銷後，每平方呎的租金節省20港元，支出水平仍然不合理，更何況這些資本支出必須預先支付。以上體現到雖然無裝修的新寫字樓能提供現代規格及低租金水平，但仍難以租出。相比之下，配套齊全及有裝修的寫字樓更受市場關注。

獲得綠色建築認證的高規格寫字樓比舊寫字樓更受追捧

目前市場上有超過900萬平方呎的空置寫字樓面積，但這些空置面積的分布並不均勻，高規格、景觀更好、位置更佳、更注重綠色環保（獲得綠色建築認證）的寫字樓更受追捧，尤其是對環境、社會和公司治理要求更嚴格的跨國公司。展望未來，市場還有750萬平方呎的新供應量正在醞釀之中，其中大部份都是按照最高標準建造的，具有豐富的綠色效能和認證，我們預計租戶會對品質趨之若鶩，這些新建築最終會超越舊建築。

第一太平戴維斯研究及顧問諮詢部董事湯卓軒先生表示：「首次公開招股市場緩慢，進一步影響了金融機構的業務前景，使得所有地區的寫字樓吸納量速度也趨緩。」

第一太平戴維斯香港副董事總經理及商業樓宇租務部主管劉偉基先生指出：「考慮到以上因素，我們預計2023年下半年的寫字樓租金將下降3%至5%。」

第一太平戴維斯九龍商業樓宇租務部副資深董事姚偉明先生說：「功能有限的舊寫字樓需要以更有吸引力的租金配套或支出補貼來爭取企業租戶，或逐步轉變定位，以滿足更多服務行業（如美容和醫療）的需求，從而在即將到來的新供應浪潮中提升競爭力。」＠

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