由於高按揭利率、供應緊張和經濟前景的不確定性等原因，美國大多數地區的樓價都在走軟。然而，與一年前相比，當前的樓價仍然很高，而且不太可能下降得太厲害。

在過去的幾個月裏，按揭利率的急劇上升，使得需要貸款買樓的人所面對的購房成本也隨之增加。雖然這讓一些買家退縮，並令一些賣家降低了他們的要價，但強勁的需求和緊張的供應仍在支撐著樓價。

最近的報告使用了月度比較。由於此前非常火爆的、由疫情驅動的房地產熱出現了突然掉頭急轉直下的情況，因此，這些數據的變化可能會顯得很劇烈。

提供房地產軟件、數據與分析服務的「黑騎士」公司（Black Knight）的報告顯示，8月份的樓價出現了連續第二個月的下降，價格比7月份下降了0.98%。7月份的價格經修正後較6月份下降1.05%。「黑騎士」公司說，這些都是13年來最大的月度跌幅，也是至少自1990年代初以來的第八大跌幅。

「黑騎士」公司的數據和分析總裁本‧格拉伯斯克（Ben Graboske）在報告中寫道：「兩個數據都是自2009年1月以來最大的單月價格跌幅。它們共同代表了在兩年多的破紀錄增長之後連續兩個月的大幅回落。

他還補充說：「唯一比我們在7月和8月看到的單月價格跌幅更高的月份，是在2008年的冬天，在『雷曼兄弟』破產和隨後的金融危機之後。」

儘管存在諸多因素，重要的是要記住，房地產也深受當地經濟力量的影響，而且它也具有季節性。一般家庭傾向於在春季和夏季購買更大、更貴的房子，這樣他們可以就在學年之間的假期搬家。這會導致該季節的樓價上升。而較小的、價格較低的房屋，往往在秋季和冬季出售，並導致價格出現相應的變化。這就是為甚麼通常會對房屋價格進行年度比較，以便獲得最準確的數據。

降溫

美國目前的平均樓價，比6月份峰值的43.8萬美元下降了約2%，即8,800美元。「黑騎士」公司報告說，在美國100個最大的房地產市場中，有97個市場的樓價已經從峰值回落，但樓價仍然比2019年的疫情之前的價格高出大約40%。

美國樓價的增長速度的確正在降溫。市場分析機構CoreLogic本周報告稱，8月份的樓價比去年同期高出13.5%。根據該報告，這是自2021年4月以來最低的年度升值比率。它部份反映了因按揭利率上升而導致的買方需求的降溫。CoreLogic預計，樓價的年度增幅將繼續縮小，但到明年8月份，仍將會有3.2%的增幅。

全美房地產經理人協會（National Association of Realtors）在其8月份的房屋銷售報告中表示，成屋的中位價格同比增長了7.7%。與之相比，去年5月的同比增幅為15%。但中位數價格往往會被某些相對更暢銷房屋類型的銷量所扭曲。

在疫情期間，高檔豪宅的銷售出現了熱潮，但在8月份，高價位房屋的銷售量出現下降。這可能在一定程度上解釋了年度增幅變小的原因。

然而，房地產經理人指出，雖然從7月到8月的樓價通常都會下降，但今年的下跌速度是正常速度的三倍。

某些市場的疲弱速度要比其它市場更快。據「黑騎士」公司稱，一些跌幅最大的房地產市場，是一些以前樓價最高的市場，如聖荷西、三藩市和西雅圖等。這些市場受到的按揭利率上升的打擊最嚴重，因為它們從一開始就已經令人難以負擔。

樓價出現大幅下降的其它房地產市場，是那些在疫情期間需求增長最大的市場，如鳳凰城和拉斯維加斯等。由於疫情爆發後，人們可以在任何地方遠程工作，很多人都紛紛湧向這些價格相對更實惠、氣候也可能更溫和的房地產市場。這種需求的激增推動了價格的上漲。

佛羅里達州的樓價大幅上漲，由於在疫情期間許多科技工作者從矽谷轉移到太陽地帶，這些地區的房地產市場繼續保持了強勁的需求。

緊張的供應推動了價格

但樓價不太可能像金融危機引起的大蕭條期間那樣出現大幅下跌，原因是需求仍然遠遠大於供應。

在疫情爆發之前，由於大蕭條後十年的房屋建設不足，房屋供應量很低。疫情期間瘋狂的購房行為加劇了這種短缺狀況。這種供應需求的不平衡，是推動樓價在短短兩年內上漲40%以上的主要原因。

與此同時，賣家的數量也越來越少，因為他們看到了市場的疲弱。很多人都不希望自己賣掉房子後找不到滿意的房子。

格拉伯斯克對此表示：「現在，潛在的賣家不僅要面對利率急劇上升導致的需求下降和價格下跌，而且他們也越來越不願意放棄自己的歷史性低利率按揭。有些人可能在等待，看看需求和價格是否會在明年的春季恢復。」

現有樓市大約有三個月的供應量，這大約是平衡市場的供應量的一半。新建樓市的供應量增加了，但新樓價格有一定的溢價。而且，今天的買家還需面對更高的按揭利率。所以，儘管樓價略有回落，但可負擔性仍處於歷史上最差的水平之一。

大多數專家似乎都同意，這不是一個「正常」的樓市，甚至樓價在近期的變化並非一次正常的價格調整。通貨膨脹、全球經濟不確定性、按揭利率上升和待售房屋的供應仍然緊張，這些都對潛在的買家造成了壓力。樓價的回落幅度會有多大，以及這種回落會在多大程度上使樓價真正地冷卻，這些問題還有待近一步觀察。#

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