美聯儲上周大幅上調利率的決定震撼地產市場。行業內開始出現一種緊張情緒:全美是否會重演2008年經濟大蕭條地產崩盤的可怕景象?

2008年經濟大蕭條是很多美國家庭的一場噩夢:利率升高,大量失業,眾多銀主盤,經濟蕭條瀰漫各州。現在似乎出現類似的苗頭:利率飆升,房價連續幾年暴漲,買不起房的人似乎越來越多……

此次大幅加息前,地產市場已由於連續加息的壓力出現降溫跡象。據CBS報道,房地產數據分析公司 Core Logic 的數據顯示,5月份房產銷售比去年同期下降16%,一些買家開始降價出售。目前南加州和全美出現越來越多的降價房。這些跡象表明,以前火紅的市場開始冷卻。

業內主導觀點:今年樓市不可能崩盤

認為今年不同於2008年的觀點似乎主導當前地產界。他們的理由有:

1. 利率雖高,但從更長歷史來看,當前利率仍屬歷史低位。利率不可能長期保持在3點多、4點多。加息可能消除房價上漲的衝動,甚至迫使房價有所下跌,但不可能崩盤。

2. 樓市剛需已成氣候。人口統計數據,上千萬千禧一代人成長起來,成為就業主體,形成住房剛需,他們需要買房改善居住條件。

3. 房屋庫存很低。行業媒體HousingWire首席分析師莫塔沙米(Logan Mohtashami)認為,到5月份時,市場存量房產僅有103萬套,遠遠無法滿足正常市場152萬~193 萬套的需求。

4. 房租較高,且止贖率處於歷史低位。租樓市場旺盛,有可能推動投資客買房,加劇樓市需求缺口。

5. 美聯儲主席鮑威爾在上周三的講話透露出,央行希望徹底遏制通脹,但卻非常小心翼翼,幾乎是戰戰兢兢,每走一步觀察一步,觀察加息效果。此態度顯露出央行並不想出現樓市崩盤景象。

6. 樓市本身的各種限制,讓市場短期內無法出現足夠的房源。建造新房需要6~8個月時間,都限制了房屋的供給。

Zillow的專家認為,至少需要2年才能恢復到疫情流行前供需匹配的水平。

以上這些因素都會阻止樓市在不久的將來發生崩盤。

2008年樓市崩盤根本原因

1. 廉價債務,利率極低。過多的投資客進入樓市,抵押貸款過於寬鬆,貸款太容易獲得。

2. 掠奪性借貸。存在大量欺騙性貸款行為。不用收入證明不用信用,都可獲得機構的抵押貸款。

3. 2008年及之前,房屋供應過剩,導致房價下落,現在是需求不足。

金融危機爆發後,上述這些因素導致不良借貸處於無法支付的境地,引發止贖危機和違約抵押貸款支持的信用危機。

相比之下,2022年的房地產市場處於更有利的位置。

當然,崩盤雖看起來不會出現,但房價上漲放緩似乎不可避免。

房立美副首席經濟學家帕裏姆(Mark Palim)向「商業內幕」(Business Insider)表示,高利率伴隨著強勁的房價升值,對買家構成了真正挑戰。現在房屋銷售和增值已經出現雙雙放緩。據Redfin統計數據,到5月份,降價買家數量升到19%,這是2019年以來的最高數據;去年只有9%。

房立美首席經濟學家鄧肯(Doug Duncan)認為,房屋市場正在軟著陸。他在一份聲明中表示,過去幾個月抵押貸款率急劇上升。歷史上,出現這情況,往往會以房地產市場放緩而告終。據此他推測,房價、房屋銷售和抵押貸款數量在接下來的兩年會出現降溫。#

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