2021年在美聯儲寬鬆政策下,抵押貸款利率下行,美國購房需求旺盛;2022年隨著美聯儲開啟加息周期,抵押貸款利率開始飆升,但專家表示,美國地產市場到2022年不會有太大的緩解。

隨著美國通貨膨脹以四十多年來最快速度上升,抵押貸款利率的上升和物價飆升,人們願意支付的房價可能會受到壓力。

《華爾街日報》報道,雖然出現全國性房價下跌的情況很少見——觸發了2008—2009年金融危機的樓市崩盤是罕見例外,但會出現房價漲幅落後於通貨膨脹的時候,這實際上使住房在一段時間內更容易負擔。

對可負擔住房的追逐可能會帶來人們購買的房屋類型和購置區域的變化。例如,根據美國全國地產經紀商協會(National Association of Realtors)的數據,2月份西部地區成屋銷量同比下降了8.3%,但在房價中值相比西部低近20萬美元的南部地區,成屋銷量增長了3%。

以下是多名專家對2022年美國房市的多方預測。

1. 高價房屋的競爭可能會減少

美國抵押貸款利率正在上升,4月份,30年期固定利率抵押貸款的利率超過5%,這是自2011年以來首次,專業人士表示利率可能會繼續上升。

「大多數買家的出價範圍取決於他們每個月能負擔多少,隨著利率的增加,抵押貸款付款會增加。因此,抵押貸款利率的上升意味著購房者將不得不調整他們的預期,並開始在較低房價範圍內選擇。」個人理財公司Nerdwallet的房屋和抵押貸款專家霍爾頓.劉易斯(Holden Lewis)對「市場觀察」(Market Watch)說,「我們可能會看到對高價房屋的競爭減少,而對低價房屋的競爭會更多。」

2. 買家的選擇有限

Realtor.com首席經濟學家丹妮爾.黑爾(Danielle Hale)對霍士新聞表示,待售房屋的數量已經超過季節性低點,但仍然滯後。

黑爾說,我們正在進入掛牌售房「一年中最好的時間」,並且有更多賣家進入市場。儘管如此,黑爾警告說,「整體格局仍然是買家選擇有限的局面。」

她補充說,待售房屋的銷售速度很快。

「即使抵押貸款利率達到11年來最高點,房屋的要價和銷售價格仍在繼續上漲,購房者的預算正在捉襟見肘。」黑爾說。

根據黑爾的說法,目前,典型待售房屋的融資成本已經增加了大約40%,幾乎是總體通貨膨脹率的五倍。

3. 按揭利率上升或迫使部份買家退出市場

美國全國房地產經理人協會首席經濟學家勞倫斯.雲(Lawrence Yun)對「市場觀察」表示:「由於利率上升對負擔能力的打擊,許多買家將被迫退出市場。」

「15%的房價上漲和現在高達5%的利率,增加了每月抵押貸款支付數額……肯定遠遠高於人們的收入增長和消費價格通脹。」他說。

4. 租金上漲傷害首次購房者

由於日常必需品成本的上漲,首次購房者並沒有看到房屋淨值和財富增長。

黑爾對霍士新聞說,對於這些買家來說,在原本已經充滿挑戰的房地產市場,租金上漲使得首次買房者難以為首付存錢。

例如,3月是單間至兩居室房產租金連續第八個月增長達到兩位數。

根據Realtor.com的數據,美國50個最大的大都市租金中位數達到了創紀錄的1,807美元。

黑爾說,現在,鎖定住房成本,以防止不得不支付更高未來租金的動力正在增加。

5. 房價將繼續上漲 但增速有所放緩

《財富》雜誌本周報道,包括CoreLogic和房地美(Fannie Mae)在內的每家有公開預測的大型房地產公司都預測,來年房價將進一步上漲。

但專業人士表示,對買家來說,好消息是房價增長在2022年可能會有所放緩。Zillow表示,年度房價增長將「在整個春季繼續加速,在5月份達到22%的峰值,然後到2023年2月逐漸放緩至17.8%。」

Zillow經濟學家妮可.巴肖(Nicole Bachaud)對「市場觀察」解釋說:「由於足夠多的買家在價格上漲和抵押貸款利率之間達到承受能力上限,因此需求回落,我們將看到今年晚些時候價格增長放緩。」

「抵押貸款利率的急劇上升正在將更多購房者趕出市場,但它似乎也阻止了一些房主出售房子。由於供需雙雙下滑,市場不太可能很快從賣方市場轉向買方市場。」房地產經理人公司Redfin首席經濟學家達里爾.費爾韋瑟(Daryl Fairweather)在一份聲明中表示。

黑爾預計,「隨著銷售減少和賣家增加,市場將更加平衡」,房屋簽訂合同的價格和速度將會放緩。

儘管如此,「部份由十年來建房不足所驅動的失衡嚴重程度,可能意味著房地產市場會緩慢降溫。」她補充道。

根據黑爾的說法,這意味著購房者和租房者「應該準備好迅速採取行動」,包括在尋找房屋或出租地點之前有條不紊地打理財務,並對自己是否能負擔得起充份了解。

6. 僱員重返辦公室 或影響住房選擇

Realtor.com高級經濟學家喬治.拉修(George Ratiu)對「市場觀察」說:「四月可能會見證消費者活動的更廣泛改善,包括隨著(瘟疫)大流行限制的消退,以及我們進入新常態而旅行增加。雖然公司轉向辦公環境並試圖讓員工回到辦公室和擁擠的通勤中,但加薪跟不上汽油、午餐、服裝和日託成本的增加,將導致員工對靈活性(工作)的需求。過去兩年遠程工作的成功不僅重新定義了就業文化和期望,還讓美國人有機會在遠離高成本市中心的地方尋找更多經濟適用房。」

他也表示,一些認為自己不必親自重返辦公室的人實際上可能不得不重返工作崗位,這意味著可以看到人們從他們在瘟疫大流行高峰期購買的更多郊區房屋,搬回城市地區。#

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