美國5月通脹率加速上升,聯儲局將於美國時間15日下午公布議息會議結果,市場預期聯儲局將加大加息幅度,料今次加息0.75厘。有分析指,若聯儲局大幅加息,香港不得意跟進,將加劇消費者的債務負擔並使樓價進一步下跌。

分析料香港將隨聯儲局提高借貸成本

15日,與供樓相關的1個月銀行同業拆息利率(HIBOR)向上,報0.52厘,較前一日上升14點子,為2020年9月以來最高。12個月期銀行同業拆息(HIBOR)上漲18個點子至2.85厘。

彭博社報道引述星展銀行全球市場策略師Carie Li指出,HIBOR曲線一直在與美國同行同步變陡,主要是市場預期聯儲會採取激進加息的概率增加。

香港按揭貸款利率與HIBOR相關。HIBOR是香港各大銀行互相借貸時採用的息率。置業人士做按揭所選擇的「H 按」即以HIBOR為計算基礎的按揭計劃(銀行同業拆息按揭)。

目前,本港大型銀行「H 按」息率為HIBOR加1.3厘,即實際供樓按揭利率為1.82厘。

《香港經濟日報》文章分析指,以400萬貸款計,假設分25年償還按揭,業主每月供款額較去年11月初的每月供款額將增加870元。

彭博社引述按揭貸款諮詢公司mReferral Mortgage Brokerage Services舉例指,對於一名身負500萬元貸款的業主,假設分30年償還按揭貸款,如果銀行同業拆息利率(HIBOR)升至1.2%,該業主每月還款額將增加12.8%。

穆迪分析經濟學家Heron Lim認為,利率上升令房地產市場降溫,房價從歷史高點回落。他預計1個月銀行同業拆息利率(HIBOR)在今年年底將升至2%。

由於美國聯儲局將會進一步加息及做空成本下降,港元本月一直跌向弱方兌換保證水平。14日,港匯觸及7.85港元兌1美元弱方兌換保證,金管局在6月14及15日兩日內三度入市,累計買入港元254.26億元,以捍衛聯繫匯率制度。

市場預期聯儲局將加大加息幅度,根據香港的聯繫匯率制,港元與美元掛鈎,香港金管局不得不追隨聯儲局提高利率。儘管香港金管局已追隨美國聯儲局加息,但截至目前,滙控及渣打等銀行仍保持最優惠利率不變。

穆迪認為,香港銀行跟隨美國聯儲局加息的概率增加,從而將推高客戶的借貸成本。

花旗:今年樓價下跌8%至10%

花旗銀行分析師認為,隨著美聯儲加速加息,本港按揭貸款需求將會下降,樓價也會進一步走低。

對於美國進入加息週期,本港銀行同業拆息(HIBOR)近日走高的情況,花旗銀行研究部香港經濟師雷智顏今日(15日)在記者會表示,預計今次HIBOR上升速度較以往周期更快,亦可能更早對樓市造成壓力。

該行預期美國本周將加息50點子,美國今年共加息275點子,加息步伐加快將導致香港資金加速外流。

對於本港銀行業是否跟隨加息,雷智顏指,香港銀行上調優惠利率取決於香港經濟出現事實復甦的速度,料香港銀行業將在今年年底會出手上調最優惠利率,第四季有25個基點的升幅。

雷智顏又指,近期,多種原因促使二手樓投資者賣樓,包括打算獲利或移民套現,相信會令樓市承壓,料今年本港樓價將下跌8%至10%,美國加息對樓市的負面影響料需6至9個月才能消化。

《華爾街日報》日前的一篇評論文章指,在香港買房一直是一項穩賺不賠的押注。然而現在,美國滙息疊加中國經濟放緩,正在給香港房地產市場帶來雙重打擊。

中原地產研究部亦於今日發布最新中原經紀人指數CSI,其中CSI(住宅售價)最新報52.92點,較上周的54.46點下跌1.54點。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指,市場預期本周美國加息,拖累CSI連續2周回軟,但今周跌幅沒有惡化。預計短期內CSI向下迫近50點好淡分界線,反映樓市對加息出現憂慮情緒。

不過,房地產顧問機構萊坊15日發布最新報告指,料今年全年樓價升約3%至5%。

萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒表示,儘管市場預期聯儲局於今年下半年會加快加息的步伐,但本港資金充裕,未必會跟隨聯儲局的加息步伐。同時,隨著疫情受控,樓市氣氛逐步改善,下半年發展商將加快推盤步伐,刺激樓市交投並帶動樓價重回升軌。◇

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