就在幾年前,如果有人認為不少中國人正在湧向美國的房地產市場,這是情有可原、有憑有據的。

想當初,關於中國買家每年向美國房地產市場投入數百億美元的報道比比皆是,從洛杉磯市中心的豪華公寓,到紐約長島富人區北岸的殖民地風格住宅,中國買家無處不在,為自己的巨額財富尋找一個安全的避難所。

隨後爆發的全球新冠病毒(COVID-19)疫情使大部份購房活動陷入停頓,然而來自中國買家的房產投資實際上在2017年左右就達到了頂峰,並早在新冠病毒肆虐全球之前就已開始明顯下滑了。由於中共加大了監管審查和跨境網絡限制的力度,中國買家對美國房產的購買力短時間內可能不會恢復。對於美國住房市場而言,這也許是個好消息。

另一方面,拜登政府推動打擊房地產領域的洗錢活動,亦令中國購房者的處境增添了不少變數。隸屬於美國財政部的金融犯罪執法網絡局(the Financial Crimes Enforcement Network,簡稱FinCEN)於2月3日再次呼籲公眾對一項擬議規則發表意見,該規則將加強對全現金購房的監督。

根據目前的規定,產權保險公司必須查明在12個主要城市地區全現金購買住宅房地產的空殼公司背後的個人身份信息,篩選條件是房產交易金額超過30萬美元。金融犯罪執法網絡局正努力擴大這些報告要求範圍,作為更廣泛地打擊洗錢和其它非法活動的一部份。

去年12月,財政部副部長沃利‧阿德耶莫(Wally Adeyemo)在首次宣布擬議的規則變化時強調:「我們的房地產市場有可能成為犯罪份子、貪污犯和其他尋求停放腐敗資金人員的避風港。」

儘管財政部並沒有專門點名中國購房者,但公眾普遍認為,許多中共高官通過在美國購買昂貴的房地產來清洗他們在國內獲得的非法資金。

例如,前中國三號紅通人物喬建軍和他的前妻趙世蘭都承認了與一項涉及非法洗錢的聯邦指控有關,據稱喬建軍在擔任中儲糧集團河南周口直屬庫主任期間利用職務之便貪污竊取了數百萬美元。他利用這些資金,購買加州蒙特利公園的兩處房產,以及華盛頓州西雅圖市郊紐卡斯爾的一處總價約50萬美元的房子。

2019年6月9日,華盛頓州西雅圖市的凱裏公園,可以看到西雅圖天際線和雷尼爾山的全景。(Donald Miralle/Getty Images for Rock’n’Roll Marathon)
2019年6月9日,華盛頓州西雅圖市的凱裏公園,可以看到西雅圖天際線和雷尼爾山的全景。(Donald Miralle/Getty Images for Rock’n’Roll Marathon)

當然沒有理由認定大多數中國現金買家涉嫌參與了洗錢,但加強聯邦審查可能會給火爆的房地產市場降降溫。

根據美國智庫「全球金融誠信組織」(Global Financial Integrity)發布的一份報告稱,截至2019年8月,在根據FinCEN規則報告的23659宗房地產銷售中,37%的買家涉及可疑活動報告的對象,這是房地產專業人士可以用來標記潛在洗錢或欺詐行為的有效方式。

相比美國國內購房者而言,大量中國購房者,包括來自香港和台灣的購房者,大多傾向於使用現金支付房款,並比其他外國購房者購買更昂貴的房屋。因此針對大額現金交易的更嚴格規定,將為一個已經受到國內資本控制束縛的群體帶來更多羈絆和阻礙。

當然,主要的瓶頸還是在太平洋的另一邊。中共通過在2017年和2019年陸續實施的新貨幣管制,致使公民將資金轉移到海外購買房地產的難度大大增加。也許不是巧合,根據全美房地產經理人協會(the National Association of Realtors,簡稱NAR)的數據,在截至2017年3月的12個月裏,中國對美國住房的投資達到了317億美元的峰值。

到2019年,中國買家的年度投資已跌至134億美元,按照NAR的定義,中國買家包括來自香港和台灣的買家。在截至2021年3月的一年中,受全球新冠疫情導致的經濟封鎖影響,這個數字削減至45億美元,比前一年暴跌了61%。然而,按總金額計算,華語圈買家仍然是外國購房者的領頭羊,且他們自2013年以來一直保持這個稱號。

一些人希望,自去年11月起美國政府解除對包括中國在內的數十個國家的新冠疫情旅行限制,將使熱切的中國購房者回到美國市場。然而,名為「Omicron」的病毒新變種掀起新一輪肆虐,繼續深度阻擋著全球旅行。

美國在取消旅行禁令後僅一個月就收緊了新冠病毒測試要求,而中國在去年8月起就幾乎停止發放新護照。中共苛刻的測試和檢疫規則在考驗著任何計劃往返中美的旅行者。這些類型的限制將在多長時間內繼續影響國際旅行,誰也說不準。

客觀而言,無需誇大外國購房者對房地產市場的影響。據最新統計,外國人購房只佔美國近2萬億美元年度房產銷售額的2.8%。不過,中國購房者的長期撤離還是為過熱的美國房產市場消除了一個潛在的壓力來源。自2019年以來,美國的房價已經飆升了30%以上,且房產庫存處於歷史最低水平。

就目前而言,美國的潛在購房者有比與現金充足的中國買家競爭更大的擔憂,但如果中國資本重新湧入,情況可能會更加糟糕。

2020年,來自賓夕凡尼亞大學沃頓商學院的學者凱特琳‧戈巴克(Caitlin Gorback)和本傑明‧凱斯(Benjamin Keys)合作發表的一篇論文指出,2011年後,在外國出生的中國人較多聚集的社區,房價增長了8至15個百分點,而在資本管制收緊和中美貿易戰影響下,這個趨勢自2018年以來急劇下降。

「從可負擔性的角度來看,由於外國投資導致物價上漲,居住在這些社區的現有美國居民發現要保持原來的生活質量越來越難了。」論文得出的這個觀點意味深長。

作者簡介:

格雷格‧艾薩克森(Greg Isaacson),曾在中國和泰國工作了7年,研究和報道亞洲的商業和房地產市場,重點是華語市場的商業房地產以及中國的對外投資等領域。他還曾在芝加哥擔任房地產研究分析員,在紐約擔任房地產記者。

原文:Chinese Pullback From US Real Estate May Be Permanent 刊登於英文《大紀元時報》。

本文僅代表作者觀點,並不一定反映《大紀元時報》立場。#

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