反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報190.39,按周回落0.5%。分區指數除新界東反彈1.18%外,港島、九龍及新界西分別回調0.47%、0.56%及1.8%。其餘領先指數亦全線回軟,大型單位、中小型單位及大型屋苑分別下跌0.6%、0.48%及0.55%。中原經紀人指數(CSI)最新報67.33,按周下跌1.6個百分點。

「忠誠者」醜態盡露

二手樓價指數上周創新高後稍稍回落,新界東上周急挫後反彈,其餘領先指數偏軟。新地位於天水圍濕地公園路的Wetland Seasons Bay開售350伙,公開發售302伙,其餘招標,公開發售部份錄得超額認購35倍,即日沽清。代理指受近日資本市場下跌拖累,大手買家佔比減少。宏安地產位與青衣的薈藍加推32伙,平均呎價已調升至2.55萬。二手成交反彈,未受一手新盤影響。由於恒生指數累積不少跌幅,對樓市有一定影響,預計樓價有短中期反覆橫行。資助房屋單位越細呎價越貴,超過30年的屯門良景邨一個153呎已補地價公屋單位,已平均呎價1.57萬賣出,呎價貴絕屯門區。另外,中共人大常委會暫不表決將《反外國制裁法》納入基本法附件三的草案,行會召集人陳智思相信中央積極聽取意見云云。不知陳氏所指的是誰的意見?草案未被表決之前,先是中共喉舌大事鋪張,特區官員爭相獻媚,林鄭直言應該落實反制措施,還有一班政客不斷叫囂支持法案,商界表達的各種憂慮不被理會。政府還多次向傳媒清楚表明政府提交的建議是支持立法程序,政府新聞網數日前又特意出文章,指法案保護企業發展利益云云,如今中共暫不表決,按照政府邏輯,起非失去保護企業發展利益的工具?又未聞議員出來彈劾政府保護企業不力。中共暫緩表決等同直接否決特區政府的建議。事件全面暴露特區官員醜態,在新治港模式下,不是滋養一班唯唯諾諾的獻媚者,就是培養一眾表裏不一,向外講一套,內裏另做一套,的所謂「忠誠者」。回到土地及房屋政策,中共官員豪言未來不會再有籠屋、劏房,年輕人可告別住房難的問題,特區官員又爭相附和,信誓旦旦。靠這班「忠誠者」解決「重中之重」,怪不得單是解決劏房這個恥辱都要延續至2049。

公私合營非短中期計劃

發展商數十年來以低價購入農地,單是五大本地發展商已持有近1,100公頃農地。發展商囤積農地的目的是以申請改劃的方式為土地增值,將農地作其他發展用途,賺取極高回報。政府本可利用先規劃後收地的方式,然後用尚方寶劍《收回土地條例》,興建資助房屋又或用作公眾用途,政府只需賠償合理價錢,一般都不超過千元一呎。中共官員表明要解決房屋問題,各發展商和議,又稱要捐地,可是政府卻以害怕司法覆核,17年提出以公私合營的方式發展私人農地。經土地供應專責小組納入短中期選項,在18年施政報告正式立項,隨著19年2月政府全面接納小組報告正式成為政策。計劃目的旨在由政府提供基建,釋放農地以增加短中期土地供應,預期10年內可釋放150公頃土地。之後,政府再用一年多敲定計劃框架,重點包括成立顧問小組建議並由行政會議審批項目,最少七成面積用於興建資助房屋,設定土地面積上下限,禁止利用生態敏感地帶等等,並設三年申請時限。上月底發展局公布收到首宗申請,南豐申請將大埔露輝路與汀角路交界處3.2公頃興建1,149個資助房屋及5百個私人單位。八月初,政府再接獲兩份佔地更大的申請,分別位於元朗南生圍5.9公頃共4,100個單位,及大埔林錦公路19.3公頃,供應超過1.2萬個單位,若果全部落實,可供應額外1.2萬個資助房屋單位。聽似大好事,但實情並不簡單。按照現有程序,即使一切順利,單是審批改劃,土地平整需六至七年時間,真正有單位落實超過十年,絕對不是政府所稱的短中期。筆者曾於本欄批評計劃十年內實質供應為零,不幸又言中。

計劃變成分享政府土地

仔細研究各申請後更令人難以樂觀。三宗申請不謀而合,皆將政府土地納立發展計劃之中,汀角路計劃佔比高達41%,南生圍計劃佔33%,林錦公路計劃佔比較低但亦有13%。發展商可謂棋高一着,納入額外政府土地後,可建樓面增多,就可令只佔三成私人房屋回報提高。政府的申請指引原則是利用私人農地,並無提及可使用政府土地。政府接受申請,啟動審批程序,就必須向市民交代為何接受偏離政策方向的申請,是否政策已改,顧問小組有否超出審批權限等問題。原本定立七三比例明顯沒有考慮佔用政府用地,發展商用這樣的形式明顯是借助政府用地興建公營房屋,大有取巧之嫌,七三比例將如何理解?汀角路計劃提出佔用政府土地超過四成,若標準不明,各計劃佔比不一,政府按甚準則審批?若高比計劃獲批,豈非鼓勵發展商佔用更多政府土地?到底計劃是釋放私人農地還是分享政府土地?南生圍計劃雖然佔政府土地比例較低,但位處於濕地緩衝區,且正正就在濕地保育區界限旁邊。發展高樓大廈與周邊極不協調,亦對生態帶來一定影響。合營計劃訂明禁止使用生態敏感地帶,申請者偏偏就在最貼近敏感地帶的位置建屋,擺明挑戰政府底線。先例一開,發展商勢必長驅直進,大肆向濕地緩衝區開刀。請問設立濕地緩衝區的意義何在?可以預期審批將非常複雜,隨時要糾纏數年,無法於短中期增加實際供應。更宏觀的問題是「公私合營」計劃並不是以規劃先行,而是由發展商主導,以斬件式進行。政府負責興建基建及各種道路設施,不能單考慮一個項目,而是要考慮整區規劃。若以單一項目進行,基建經濟效率降低,而且浪費各種審批程序及資源。發展商先入為主,將影響該區整體規劃,令將來規劃增加難度。

「土地共享」計劃從第一步開始就是錯腳,既達不到短中期增加供應,又讓地產商主導發展,將規劃零碎化,現在還意圖分享政府土地。再深入一層,若政府與發展商在計劃上不斷拉鋸,豈非又是另外一個政商合演拖延供應的戲碼?在民眾沒有話語權的今天,請問拖延供應最大的特益者是誰?大量農地為何偏偏選擇發展保育區旁邊?某建制基金會正鼓勵研究發展濕地緩衝區,莫非又是另一個巧合?看官只要將這一切串聯,不難看穿這個林鄭提出的「土地共享」計劃是甚麼葫蘆賣甚麼藥了。◇