反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報189.77，按周微升0.01%。分區指數個別發展，港島及九龍分別上升0.57%及2.18%，新界東及新界西分別再跌0.08%及2.66%。其餘領先指數亦互窄幅上落，大型單位微跌0.2%，中小型單位及大型屋苑則微升0.05%及0.22%。中原經紀人指數(CSI)最新報67，按周微跌0.15個百分點。

高槓桿發展影響負面

二手樓價指數過去七周於190水平窄幅上落，各板塊個別發展，九龍區升越2%兼創新高，新界西則急跌越2%創七周低位，大型屋苑逼近歷史高位。一手成交持續暢旺。黃竹坑站上蓋2期揚海次輪推188伙，平均呎價3.5萬，幾近沽清，不少城中貴人掃貨，可圈可點，新一張價單平均呎價已提升至3.66萬，整個黃竹坑上蓋供應與絕大部份市民無關。天水圍Wetland Seasons Bay第三輪推212伙，沽出99.5%。恒基位於西灣河的The Holborn全盤近九成是開放式及一房單位，首推88伙，平均呎價2.9萬，較鄰近豪宅嘉亨灣平均呎價高出15%。新盤搶去市場焦點，二手成交高位拉鋸，八月份整體二手成交宗數按月減少13%。短期市況反覆橫行。另外，何文田豪宅傲玟，上周被地政總署主動撤回預售樓花同意書。已往由發展商申請撤回預售偶有發生，但由政府主動出手則前所未見。運房局指傲玟發展費用超支，但發展商一直未能提供證明財力足以應付超支，導致地政總署取消其售樓紙云云。該地皮16年由高銀金融主席私人投得，19年取得預售同意書並以招標方式出售，至今售出20多伙，受影響買家可按合約規定解約。事件再次暴露部份地產商資金鏈問題，且大多涉紅色資本。早前已有海航投得啓德地皮，因財務惡化而將地皮轉讓給會德豐。上月中國恒大債因債務危機，銀行一度暫停接受恒大樓花按揭申請。本地傳統發展商大多數資金充裕，負債佔資產比十分低，相反一批新進地產商以高槓桿發展，負債貼近資產，萬一資金鏈斷裂，發展無以為繼，除了買家受直接影響外，樓宇質素亦會間接受到影響，同類事件頻頻生不但延誤供應，還影響特區聲譽。維持良好市場秩序理應加强監管，但必然會影響紅色資本在特區發展，政府會否出手，看官心裏有數。

臨時房屋無法達標

劏房問題困擾特區多年。13年政府定立長策，其中主要目的就是解決不適切居所。可惜策略錯誤，導致劏房數字連年新高，最新官方數字已超越十萬戶。劏房環境惡劣，租金昂貴，成為亞洲金融中心的國際恥辱，特區政府為了應對問題藥石亂投。較早前立法會討論劏房租務管制，政府最終在兩年加幅上限讓步，由15%減至10%，製造政府「從善如流」、建制「取得勝利」的假象。正如較早前分析，劏房租務管制重點是起始租金及監管執行，一班議員在茶杯裏興風作浪。反之，有效舒緩劏房問題的過渡性房屋大落後卻不見這班議員強力鞭撻政府。17年林鄭認為社聯提出的過渡性房屋是好建議，18年6月成立專責小組，撥款50億，19年10月施政報告定下三年內提供1萬個的目標，20年初將目標加碼至1.5萬個。今年5月時任政務司司長張建宗稱政府已覓得足夠土地，距離目標只是一步之遙。今年頭兩季委員會已審批六個項目，涉及2,749個單位，進度看似不錯，但實情又是另一回事。七月中，政府向立法會房屋事務委員會提交進展報告，三年多以來委員會完成29個項目，但實際上只有1,305個單位，供應強差人意。截至今年六月底，委員會總共審批了額外14個項目，涉7,276伙，連同正在探討及深入研究的項目，總數不足9,700個。報告還花了不少篇幅談及去年施政報告的資助使用酒店和賓館房間作為過渡性房屋的先導計劃，並成功安排800伙。委員會稱仍在探討各種方案盡快達致目標云云。現時審批的項目大多要到23年才有實質供應，換句話說，即使政府稱有麵粉，但未有足夠麵包師傅，基本上政府只能做到目標的三分之二，走數已經是特區政府的「例牌菜」。

更深層問題是規劃

走數只是表象，仔細分析還發現更深層次的問題。其一，用地上突顯各種規劃及進度問題。例如寶林北路地皮原先就是臨時房屋區，廿年前已清拆，諷刺地今天又再用作臨時房屋，廿年來未被改劃，浪費土地資源。唐賢街地皮05年已規劃為社區設施及文娛用途，16年間一直拖延，用地可作臨時房屋完全因為延誤，理由荒唐，何時歸還作社區設施更是未知之數。以上例子充份暴露政府規劃上失誤，程序上拖延，土地未有善用。其二，文件顯示已審批的14個項目共7,276個單位，盛惠38.8億，即每個單位平均53.3萬。過渡性房屋最長地契五年，連同建造工程時間頂多是四年實際使用期，每個單位的撥款足以租用新界西區私人屋苑300呎單位。若地皮未能延續使用，成本效益甚低。若延續使用土地則拖延規劃，規劃的機會成本又如何計算?按房委會最新數據顯示，20至21年度落成公屋每個單位平均建築成本為88.5萬。以平均每個單位36平米計算，恐怕過渡性房屋每呎成本較公屋還要高，還未計算公屋壽命起碼60年。政府失誤卻慷納稅人之慨，由納稅人埋單。花了公帑但未見租金效益，過渡性房屋平均租金佔住戶入息24.4%，與公屋的12%高出一倍。其三，調查發現過渡性房屋認受性偏低，主要原因是選址大多偏遠，再有就是租約期多為兩年，連劏房「2+2」都不如。輪流公屋時間卻長達5.8年，租約期滿極可能還未編配上樓，結果又要回到劏房，未能達致過渡上樓的目的。其四，政府未能達標又節外生枝，分薄資源。林鄭去年推出租用酒店及賓館房間作過渡性房屋的先導計劃，被坊間嚴重質疑成效。酒店和賓館設計不是用來居住，一年半載後，通關回復正常，旅遊業重啟，酒店賓館自然回到本業，供應無以為繼，屆時住戶又要遷出。

歸根究底，政府土地供應及資助房屋策略嚴重失誤，令整個社會負上高昂代價。大量興建資助房屋，壓縮供應時間才是王道，過渡性房屋只是權宜之計，不但效益低，還突顯規劃上的機會成本。不適切居所問題迫在眉睫，政府居然訂出49年才將劏房清零的目標，完全體現政府有多「承擔」。有清晰目標的過渡性房屋，政府未能做到，那沒有清晰目標的「重中之重」，試問還可寄予甚麼期望?◇ 

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