【樓市動向】投資住宅風險管理意識不足

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）最新報175.43，按周再微跌0.05%。分區指數除九龍區再回升2.11%外，港島、新界東及新界西分別續跌0.7%、0.21%及2.71%。其餘領先指數個別發展，大型單位續升0.63%，中小型單位及大型屋苑指數分別再微跌0.16%及0.14%。中原經紀人指數（CSI）最新報44.03，按周再升5.71個百分點。

樓價指數連續六周窄幅上落，徘徊174至175水平。九龍區升越2%，但新界西急跌兼創57周最低。指數基本上已反映疫情最嚴峻階段兼資本市場大幅波動的情況，整體樓價似乎仍拒絕調整。疫情反令需求積壓一段時間，復活節假期二手成交反彈，十大屋苑錄得25宗成交，創六年新高。市場暫沒有大型新盤應市，發展商以售貨尾為主，假期間亦有百多宗成交。

疫情似乎有見頂跡象，各國正在討論有秩序恢復運作，有人開始懷疑香港特區樓價是否調整完結？筆者認為言之尚早。

因應疫情對經濟的打擊，各國央行聯手巨額放水，未來利息長期掛零。特區政府亦不敢怠慢，各項經濟就業支援民生的資金加起來相當於本地生產總值近10%。各項好消息先行，而經濟數據滯後，導致業主信心加強，劈價限於個別情況。地產商亦自我調節，減少一手供應，今年第一季一手成交只有2千2百多宗，創四年新低。

但是今年全球經濟衰退已沒有懸念，當各項驚嚇性的經濟數據公佈時，樓市氣氛將轉差。筆者維持全年樓價下跌10%的預測。

諷控減辣多此一問

另外，樓價稍稍調整，有人問財政司司長陳茂波會否考慮減辣，得到的答案當然是未是時候。事實上，樓價只從去年歷史高位回落8%，距離林鄭上場時還要高出近10%，減辣實屬多此一問。市民反而要問財爺何時修正調控措施令市場減少樓市扭曲運作，增加向上流轉，甚至問如果疫情亦未能令特區樓價調整，未來市況反彈，樓價有機會再度飆升，屆時政府將會如何處理？

作為領導者，行事要有前瞻性，而不是被市場牽着走。當某些國家已經清楚告訴其公民未來每個月將有甚麼措施推行刺激經濟時，特區政府還在「救火」。問責官員處事被動，是特區沉淪的根本原因。

槓桿投資風險巨大

中共病毒令全球經濟衰退，金融市場大幅波，股市、金市、油市、利率走勢牽動全球資本市場。上周，匯豐成為市場焦點。多年來維持穩定派息的匯豐按英國監管機構要求取消派末期息，今年內停止派息及回購，股價跌至12年低位。匯豐一向作風穩健，股息率相對較高，是不少散戶及退休人士的愛股，但近年經營每況愈下，從以往的環球金融機構，業務不斷萎縮變成依靠中港，既沒有中資與大陸的後門關係，作風保守又無法迎合大陸企業的胃口，東不成西不就，股價跑輸大市。

低息環境持續，息差收窄，違約率上升，銀行業恐怕「有排捱」。

匯豐停止派息，一班「苦主」發起追討賠償。表面上追討損失，但原來另有內情。發起人之一被傳媒揭發是某會創辦人，專門教人置業投資致富。苦主就是參與了該會的投資課程，學習投資「秘技」，其中之一就是利用低息私人借貸取得資金，然後盡用股票孖展戶口買入匯控。由於匯控派息穩定兼息率高，利息收入不但可抵消借貸利息支出，槓桿效應提供盈餘，數年後就有資金參與更高級別的置業投資遊戲。當然匯控股價穩定，持續派息，槓桿投資當然可以賺取高額回報。但萬一匯控股價下跌，減少派息，一班散戶就「輸到入肉」。

按證監會統計，利用股票孖展戶口槓桿式買匯豐的有近萬人，且絕大部份屬於散戶，不排除這些散戶就是從這些置業相關的投資課程學習得來。據筆者所知，這些投資課程收費高昂，每堂數千元，更經常分幾個課程，辦課者學費賺到盆滿缽滿，投資風險閣下自理。

置業課程報喜不報憂

近年這些置業支付課程大量湧現，教授投資課程只是次要，主要還是慫恿學員參與置業投資。投資有幾種玩法。第一式就是尋找低水盤，然後利用室內裝修提升租值回報。第二式就是買入較大單位，然後改建成劏房分組，收取更高回報。可是這兩招因為調控辣稅，只限手上沒有住宅的投資者。為了規避調控措施，近年來就演化出第三招，就是尋找較大單位，向業主提出長租，然後將單位改建成服務式劏房，以合約式分租，這招不但資金投入較少，獲取租金回報更高。

經營方式亦層出不窮，除了利用正常渠道出租外，還有利用近年流行的Airbnb模式，招攬海外遊客，實質上就是經營賓館。經營賓館需要領牌，而服務式住宅則不用，實際上就是走法律罅。租金收入可抵消租金支出、攤消裝修費及房間清潔服務，兩三年後就有正現金流，回報可觀。

這些置業置富課程標榜透過重複參與，不用十年八載，你就有大量正現金流，達致財務自由。當然背後包含一個重要假設，就是現金流不斷裂。「反送中」事件及疫情正正反映這個假設存在一定風險，還要承擔一定的政府政策及加強監管的風險，參與者未必清楚了解。

知己知彼，筆者亦曾經參與類似課程一窺內裏乾坤，基本上就是打着置業致富的旗號，不斷重複分享所謂成功例子，美其名為向成功學習，透過特別設計的遊戲，利用潛移默化方式說服參與者置業投資可以發達，參加更多課程，從中賺取學費。大部份人沒有資金參與置業遊戲，便推介其投資課程。風險分析及個人承擔能力並不是課程的重點。一人玩不起，這些組織便提供平台，將幾個志同道合的人湊在一起一齊參與。

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歸根究底，最大的問題還是特區政府多年來在土地及房屋管治上嚴重失策，製造出樓價長升長有的神話，監管又漏洞百出，以至利用住宅投資及租務變成賺取巨額回報的不二法門。樓價極度超越負擔能力，買樓又費煞思量。以上種種造就這些置業致富及相關投資課程如雨後春筍。課程主辦者穩賺學費，風險則閣下自理。筆者奉勸所有參與這些利用住宅置富計劃的人認清風險，了解自身承受風險的能力，三思而後行。一子錯，致富變致苦。◇