反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報181.36，按周回升0.15%。分區指數個別發展，港島微升0.02%，九龍反彈1.16%，新界東及新界西分別再跌0.75%及0.05%。其餘領先指數窄幅上落，大型單位下跌0.65%，中小型單位及大型屋苑指數分別回升0.3%及0.26%。中原經紀人指數(CSI)最新報45.47，按周下跌1.68個百分點。

二手樓價窄幅徘徊，八個領先指數中有五個波幅少於0.4%，新界東指數創近八個月低位。

區議會選舉後氣氛稍稍冷卻，但外圍又添不明朗因素。美國通過人權法案令中美貿易協議生變。10月份特區零售跌幅破紀錄，較早前政府下調全年經濟至收縮1.3%。雖然樓價與經濟表現早已嚴重脫節，但經濟下行或多或少對樓市氣氛有負面影響，樓價無力上升。

政府令樓市與港人脫節

不管經濟表現如何，特區仍是「馬照跑，樓照買」。嘉華國際位於啟德的嘉豐會首推208伙，平均呎價2.3萬，反應理想，未開售已加價加推。大手客仍不斷入市，鷹君白石角朗濤錄得一宗9個單位成交，渉資越3億。豪宅亦有價有市，新地馬鞍山雲海別墅連售三伙，信置國峰特色單位招標呎價新高，路勁元朗山水盈泳池屋呎價區內新高，情況並不尋常。

前周啟德地王4A1區以159.53億由九倉財團中標，樓面地價每呎1.3萬。成交金額創跑道區住宅新高，但呎價則遠低於隔鄰的4C2的1.96萬，市場估計是受近期市況影響。即使呎價相對較低，連同建築成本及發展商利潤等，估計開售呎價2.5萬以上。4A1為處啟德跑道區最佳位置，發展商當然選擇建豪宅定位，建造大量特色單位，並利用招標發售，進一步縮窄目標市場。

政府並無土地出售策略，本應多推有利發展商建築較大眾化的住宅地皮，可是政府卻反其道而行，推豪宅地不遺餘力，造成供應錯配。下一幅招標的地皮位於大坑道傳統東半山豪宅區，市場估值達45億，單是樓面地價每呎已高達3.5萬。政府不斷推豪宅地，供應再多亦與絕大部份香港人無關。近日又傳出中資不招聘港人，高層港人被離職被限制發表分析言論。種種事端，絕非偶然。莫非政府另有不可告人的計謀？另文詳細分析。

市區重建局願景艱巨

房屋供應緊拙，公營房屋缺口未有改善跡象。據運輸及房屋局估計，未來五個財政年度資助房屋總落成量，只有10.07萬伙，當中出租公屋及綠置居7.47萬伙，其它出售資助房屋2.6萬伙。按長遠房屋策略，未來十年房屋需求45萬伙，資助房屋佔七成計算，即31.5萬伙，代表未來五年只及供應目標的不足三份之一，餘下五年在缺地的情況下政府要提供21.5萬伙，必須要有清晰策略方可成事。

但經「反送中」政治風暴，政府意圖利用房屋利益去解決政治問題，結果施政報告藥石亂投，除了大幅放寬按揭保險外，又指令市區重建局參與更多資助房屋發展，直接介入居屋、綠置居、港人首置盤等。

市建局是法定機構，除了認同政府政策外別無他選。為了應政府要求，勉強改劃土瓜灣項目，但最快也要三年後，且只能供應300個單位，杯水車薪，還需更改圖則設計遷就。市建局是按照《市區重建局條例》成立的機構，目的是為了解決市區老化問題及改善舊區居民的居住環境。策略建基於四大方向，包括重建發展、樓宇復修、文物保育及舊區活化。2011年市區重建策略報告指全港有4千幢超過50年的舊樓，並每年以500幢遞增，至今舊樓數目恐怕已經過萬幢。地區老化及樓宇結構風險令重建計劃刻不容緩，市建局必須集中精力應付。可是市建局近年收購業權面對重重困難，主要原因是樓價高企。受制於01年開始採用的七年樓齡為基礎的賠償方案，近期一宗半山項目，收購價高達每呎2.4萬，收購成本極高。以現在市建局的財務狀況，難以進行大型收購項目以實現市區重建的宏大願景。

參與資助房屋顧此失彼

市建局參與資助房屋的先例是2015年由梁振英的施政報告打開，目的是幫補資助房屋缺口。市建局最終把啓德項目煥然壹居的七成單位撥作資助房屋發售。由於行政失誤，申請資格屢作修改，結果引發不少爭議。之後市建局再無提供任何資助項目。

2017年林鄭上任，大力吹捧其重建置業階梯的重頭戲「港人首置盤」，市建局又再被「拖落水」，將馬頭圍道重建項目煥然懿居改作首置盤先導計劃。在新一份施政報告指導下，相信市建局參與資助房屋陸續有來。可是問題亦將迅速浮現。在願景上，市建局是法定機構，有特別功能而且有特別社會責任，在定位上不能被視作地產商，亦不能完全根據市場機制運作，與社會責任有利益衝突。如今政府進一步逼使其參與興建資助房屋，利益衝突升級，必須全面檢討市建局的願景及策略。否則市建局只會敷衍了事，無法有效提供資助房屋。

過去兩個資助房屋項目，市建局亦只能提供不足千個單位。在財政上，資助房屋比例提高，市建局難以達致自負盈虧的財政目標，必須重新檢視資金來源，確保市建局得以繼續運作。在執行上亦要相應配合。由於目標客戶群不同，單位開積設計亦有所不同，必須從項目開始時確定，把落成的項目勉強撥作資助房屋並不一定適合。市建局亦說加強架構，處理資助房屋板塊。

更高層次的問題是市建局參與資助房屋是否適合？是否一個有效運用資源的方案？一來角色上與其它法定機構包括房屋署功能重疊，二來會否影響市建局現行市區重建的願景？最壞的結果是顧此失彼。更深層次的問題是資助房屋策略亂七八糟。以往的公屋、居屋、私人樓宇三層結構，經長官意志巧立名目，掩飾供應不足的問題，數年間安插「綠置居」及「港人首置盤」，卻沒有解決供應問題，這些所謂置業階梯亦只是「左手交右手」，在行政上添煩添亂，甚至影響到其它重要政策的執行。

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越來越明顯，特區政府已失去制定有效策略的能力，取而代之是長官意志，任意妄為。成功解決問題需要深思及策略，「賊佬試砂煲」式的對策有重大社會代價及時間代價。官員昏庸無能，市民不要指望這樣的政府可解決樓市問題。◇

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