大陸房企淨利明顯下降 搶地被指賭命

今年以來，大陸一、二線樓市及土地市場相當火爆，不過在房企銷售額大漲的同時，房企的淨利潤卻在不斷下降，且負債率再創下歷史新高。「地王」頻現，樓面價不斷創出天價，這表明房地產業進入後泡沫化時代，開發商面臨較大的運營風險。

負債率創新高

中原地產資料顯示，目前30家房企公佈了前5個月銷售業績，合計為8439.85億元，與去年同期相比，上漲了78.8%，完成了全年目標的49%。

截至2016年第一季度，122家滬深上市房企的總營業收入達到2100.96億元，同比漲幅高達53.3%，在市場升溫的基礎下，122個企業中只有32家企業營收下滑。

值得留意的是，銷售額的快速增長並不代表上市房企就會「豐收」，因為淨利潤率仍然持續下滑。截至今年第一季度，122家滬深上市房企平均淨利潤率僅為6.8%，與2015年同期的10.3%相比，下滑了3.5個百分點。

資料顯示，2013年、2014年和2015年，上市房企的平均淨利潤率分別為11.97%、10.5%和9%，而2016年第一季度已跌至6.8%。由此可見，房企的淨利潤在逐年下降。

在利潤下滑的同時，上市房企的負債水準仍然較高，去年淨負債率均值為96.09%，比2014年上升7.23個百分點，再創歷史新高。

「地王」頻現 房企「賭命」

儘管淨利潤下降，負債水準高企，但這並不影響房企繼續出手搶地。據克而瑞統計，今年截至5月中旬，22個熱點的「三高」（高總價、高單價、高溢價）土地達到118宗，其中有51宗地溢價率在100%以上，最高達400%。

中原地產首席分析師張大偉表示，「2015年開始出現了眾多地王，不但影響房企的周轉速度，同時也耗費大量資金成本，侵蝕利潤空間」，2016年以來，一、二線城市「地王潮」正全面蔓延，深圳、上海、杭州、鄭州、廈門等上榜地塊均刷新所在城市或區域單價「地王」，上周前十地塊成交樓面價全部高於1.8萬元/平方米，榜單均價環比上漲六成，平均溢價率達183%，其中3宗地塊超300%。

全聯房地產商會秘書長甯高偉稱，「哪怕再貴也要搶」，房企這種先占坑的行為可以視為是用時間換空間，而解套的機會就在於房價繼續上漲，間接則造成企業負債率居高不下。

張大偉把這種行為稱為「賭命」。他預測，如果未來1年的房價漲幅不能達到50%，那麼拿了「地王」的企業都會面臨比較大的運營風險。

房地產進入後泡沫化時代

國金證券研究員胡華如表示，「地王」頻頻出現，在短期一般能帶動周邊存量地塊的增值和房價上漲，但高地價預示著後期開發入市的時間會被拉長，正常的拿地、開發、銷售高周轉模式遭遇挑戰。「地王」集中出現恰好說明行業投資機會的缺失，而不斷創出樓面天價也表明了房地產行業進入後泡沫化時代。

國信證券研究報告認為，市場調整已經開始，一是政策基調已有所收緊，信貸寬鬆程度有所減弱；二是房價上漲對購買力形成負面影響；三是政策和貨幣寬鬆的邊際效應會遞減；四是一線城市樓市已率先出現調整跡象。根據歷史經驗，近期「地王」頻出或意味著樓市高位調整在不久之後將會出現。<>