前兩月一線地價上漲25% 市場風險加大

隨著大陸一線城市樓市回暖，土地市場也同樣火熱，僅今年前兩個月，一線住宅地價就上漲了25%。業內人士稱，由於地價太高，市場已蘊含著較大的風險，2016年下半年後，問題會爆發出來。

儘管年初不是土地成交旺季，可中國傳統新年後，京滬穗三地仍有土地推出，並受到熱捧。2月23日和26日，綠地集團共斥資70.3億元在北京拿下3宗土地。其中，大興區黃村地塊單價達到4.7萬元/平方米，成為新年後北京市場的首個「地王」。

2月26日，北京門頭溝區一宗綜合用地被中駿置業以57.58億元拿下，住宅部份樓面價達到4.8萬元/平方米，繼續刷新今年北京土地市場最高單價。

2月25日，上海迎來年后土地首拍。江蘇房企中南建設以8.57億元的價格競得青浦區朱家角鎮盈浦路北側38-06地塊，溢價率為57.8%，成交樓板價22091元/平方米，比去年9月該區域的地價高出27.5%，麵粉貴過麵包早已成為常態。

2月17日，廣州海珠區琶洲西區AH040163地塊因含有自持物業不得低於總建築面積70%的條款以底價成交，但該地塊由18家民企聯合競得。中原地產資料顯示，今年前兩個月，一線城市共成交住宅用地16宗，均價為14409元/平方米，比去年全年的價格上漲25%。

業內人士表示，此輪拿地補倉熱潮始於去年第三季度。由於三四線城市風險凸顯，企業的戰略佈局重點向一線城市和熱點二線城市收縮，使得一線城市土地市場明顯走高。資料顯示，2015年以來，20大標桿房企合計在土地市場投入了3517.13億拿地，其中一線城市的占比首次突破一半，達到50.74%。

市場隱藏較大風險

儘管一線城市土地市場十分火熱，可已隱藏較大的風險。中原地產首席市場分析師張大稱，2015年以前，市場也出現很多「地王」，可當時的樓面價都沒超過周圍在售房價，市場風險相對要小很多。2015年以來，由於三四線實在太差，大量資金都進入到一二線，很多地塊的樓面價已超越了周邊在售房價。

據中原地產統計，去年北京供應的49宗商品房住宅用地中，只有300萬平方米是純商品房住宅，按300萬平米商品房住宅部份計算樓面價，北京2015年住宅用地平均樓面價已高達3.8萬左右。但同期，北京實際商品房目前成交均價只在3萬左右。按當前地王的成本售價預期，房價在未來2年需要上漲100%以上。

張大偉表示，一線城市市場雖沒問題，由於地價太高，已經蘊含著較大的風險。尤其是在資金的推動下地價不冷靜，會導致2016年下半年後出現一個泛豪宅化的趨勢。因為這些地王要到2016年下半年後才會開始入市，房價要達到現在的一倍以上才能回本，那將是問題爆發之時。◇