陸樓市分化嚴重 房企紮堆一線城市高價搶地

（大紀元2015年06月12日訊）【大紀元記者蘇晨綜合報道】近期，大陸一線城市樓市回暖，而深圳房價也是一枝獨秀。業內認為，深圳此輪房價暴漲的一系列因素，其他城市並不具備。儘管這樣，一線城市土地市場已開始熱鬧起來，以上海為例，出現房企紮堆高價搶地的現象。與此同時，三四線城市樓市庫存依舊居高不下，樓市分化嚴重。

北上廣房價難以複製深圳式暴漲

中原地產研究中心資料顯示，今年前5月，一線城市簽約17.11萬套，同比漲幅為41%，二線城市簽約70.66萬套，同比漲幅為13.4%，三線城市簽約16.9萬套，基本持平。四線城市成交量仍在下跌。

美聯物業研究中心資料顯示，5月四大一線城市僅北京一、二手住宅成交環比現小幅下跌，其他各城市均繼續上漲，其中深圳一、二手房漲幅均居各城市之首。

中原地產首席分析師張大偉表示，深圳樓市迅速好轉的主要原因，一是一些限外政策的鬆綁和調整，對深圳市場需求的增加起到了一定作用；二是深圳新增土地供給是北上廣深中最少的，各方就有了上漲的預期，其中開發商對樓價的判斷也有一定的影響。多種原因聚集一起使深圳房價出現瘋漲的現象，「接下來北上廣也會漲，包括一些熱點的二線城市，但三四線不可能了。」

中聯鏈家二手房研究院總經理肖小平認為，相對深圳來說，北上廣的供求矛盾比較小，供求的不平衡是深圳房價大漲的根本原因，「除非北上廣都放開限購，可能就會出現類似深圳的房價熱，否則像深圳這麼瘋狂是不太可能的。」

房企紮堆一線城市高價搶地

隨著一線城市樓市的回暖，其土地市場也一下熱鬧起來。以上海為例，6月3日，上海兩幅熱門地塊接連出讓，包括萬科等18家知名開發商參與競爭，其中一地塊由招商平安聯合體以30.1億元競得，平均樓面價2.33萬元/平方米，溢價率高達89.67%；另一塊由華潤華髮聯合體以87.95億元奪得，平均樓面價高達3.81萬元/平方米。緊接著，6月4日上海又有多幅地塊完成出讓，溢價率均高達60%以上。

市場人士近日對《證券日報》表示，一線城市土地市場回暖這一趨勢還將持續一段時間，同時一線城市土地稀缺，未來土地升值的潛力也大，且在一線城市拿地，房企可以規避三、四線城市庫存過剩的風險，因此下半年一線城市土地市場的競爭可能會更加激烈。

三四線城市樓市庫存依然高企

張大偉表示，2015年來，中國主要城市樓市的特點是成交復甦，一二線明顯上漲，分化嚴重。

同策諮詢研究部預計，下半年，庫存去化周期在15－20個月的城市如重慶、杭州、武漢、福州等，庫存去化周期將回落至15個月以下。

不 過，其他供地量與庫存量偏大、庫存去化周期在20個月以上的城市則仍然面臨去庫存的壓力，如西安、青島、天津、瀋陽、呼和浩特等二線城市，而舟山、保定、 東營、臨沂、運城、莆田、南平、江陰、徐州等大部份三四線城市，這些城市房價難以上漲，可能仍然要堅持以價換量去庫存。

張大偉稱，「市場越差，地方救市的政策出台會越頻繁」，最近各地都在開始調整公積金額度，主要原因都是為了「救市」。從目前市場看，公積金政策是地方政府能夠調整的最直接的購房工具，且公積金的利率相當於商業貸款利率的68折，對市場有直接的刺激影響。但從庫存、人口流入看，刺激政策對一二線影響相對較大，而三四線樓市整體 降溫的趨勢依然難以改變。

同策諮詢研究部總監張宏偉表示，整體來看，除深圳外，大多數城市房價仍然沒有明顯上漲現象，或者仍然處於同比或環比小幅下跌狀態，說明大多數城市仍然處於去庫存階段，仍然沒有明顯復甦和好轉。◇