專家看漲美國下半年樓價

美國標普/Case-Shiller樓價指數(S&P/Case-Shiller Home Prices Indices)是由標準普爾發佈的,是衡量美國樓價變化的指引。本周公布的今年三月的樓價指數，比去年同期增長了4.1%，這是年度樓價連續第35個月的增長；不過在樓價從2013年8月至2014年2月的快速增長後，去年的漲幅已經轉為溫和。在S&P/Case-Shiller樓價指數中，三月份全美樓價年度漲幅最高的前三名城市依序為舊金山（San Francisco）10.3%、 丹佛（Denver） 10%、及達拉斯（Dallas） 9.3%。

經濟學家否認樓市泡沫

美國樓價的持續上漲令很多人不禁擔憂這是否在催生另一個樓市泡沫。S&P 道瓊指數委員會主席David Blitzer認為：「人們的擔憂不足為奇，事實上你只能在泡沫結束後才能確定這的確是一個如假包換的泡沫。不過，收入上漲的幅度是3.1%，而樓價的漲幅高過此數字，這使得未來能買得起房子的人變少，進而可能使未來樓價漲幅放緩，而消費者的借貸水平也在合理範圍內，我認為目前這是樓價的反彈而不是泡沫。」

房地美經濟學家Len Kiefer認為， 過去幾年來在收入漲幅停滯和樓價不斷攀升的情況下，樓市是藉由較低的按揭利率來維持其可負擔性。

政府何時加息，是有意向買樓的人一直關心的問題，隨著按揭利率下半年可能會調整，他預測今年下半年樓市會隨著利率而波動；未來若利率上漲，勢將使房屋銷售及新屋營建放緩，而住宅營建及商業投資的放緩也將會使整體經濟放緩。

市場供應不足

關於今年樓價的漲幅，房地美在最近公布的經濟與樓市遠景報告中表示，由於房屋庫存量仍然偏低，而使樓價持續上漲， 房地美把今年樓價漲幅預測從4%，調高至4.5%。

房屋庫存量不足除了帶來樓價持續上漲外，也使房屋銷售出現競價戰，出現銷售速度加快的情況。在全美房地產經紀商協會近日公佈的四月房屋銷售報告中，全美有四成房屋的售價等於或高於標價，這是至2012年以來最高的數字。

四月份的房屋庫存量比去年同期減少了0.9%，以目前銷售速度來看，庫存量為5.3個月，比三月的4.6個月的庫存量高。全美房地產經紀商協會首席經濟學家LawrenceYun認為，四月份房屋銷售走勢不如三月，原因是房屋供應量遠少於市場需求，繼而推高了樓價。

樓價漲幅高的城市

樓價如果繼續漲下去的話，會不會漲過頭了？房地產資訊公司CoreLogic根據今年二月份樓價，在市場指標報告中指出全美有7個城市的樓價過高，而這7個城市中有4個在德州。

CoreLogic以每個城市的樓價相對於長期支撐點的相對百分比來看，在2005至2007年樓市泡沫化時期，當時全美樓價與長期支撐的百分比超過10%；而當樓市大蕭條的2010底至2013年時，這個百分比則跌至-10% 以下。

在CoreLogic指出的7個目前數值比超過10%的城市中，4個德州城市目前樓價皆已超過2007年前的高位，這4個城市都是在石油工業的興旺下，推動了就業與人口增長，進而帶動樓價的漲幅，目前這些城市的樓價已達至歷史新高。◇