美貸款額度上升迅速已超過房價

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文／超然

據美國抵押貸款銀行協會（MBA）數據顯示：目前抵押貸款金額上漲速度超過房價上漲速度。這個現象似乎證實低端房地產市場還在持續疲軟。

美國貿易協會報告說，2011年9月購房貸款平均規模開始超過房價恢復的步伐。該集團每周的貸款申請調查顯示，到2014年12月，購房貸款平均額度增長了近32%。截至3月6日當周，平均額度為29.49萬美元，創歷史新高。換言之，在房價飆升至如此高點，購房貸款平均額度亦超過經濟衰退前的水平。而測量購房價格的聯邦住房金融指數顯示，自2011年以來，房價平穩上升了18.5%。

美國的貸款額度與房價這兩條趨勢線分離似乎很不尋常，原因何在呢？美國協會調查與經濟副總裁Lynn M. Fisher說，有可能是面積較大的房子價格上漲的更快，從而造成貸款平均額度上升曲線扭曲，但更可能的原因是大部份房屋是在價格區間的高點上售出的。Fisher博士說：「買房的人群也在發生變化，更大買家正在交易。」

該觀點與馬薩諸塞Mortgage Master of Walpole發佈的商情趨勢非常一致。該公司1月份與loanDepot合併成為最大的非銀行放貸機構之一，今年2月融資21億美元。公司總裁Paul Anastos說：「抵押貸款申請情況讓我們看到了更多的高端市場的活動。」他指出，大額貸款(超過傳統貸款限制)約佔合併後的公司業務的25%。貸款超過41.7萬美元的大額度借款人更活躍，部份原因是雖然低端市場最近出現一些對借款人信貸放鬆的現象，但大多數情況下，對大型客戶的信貸要求已經更為寬鬆。

低端市場依舊疲軟

美國房地產經紀人協會首席經濟學家、高級副總裁Lawrence Yun說，低端市場的買家正在尋找25萬美元及以下的房屋，他們通常信用處於中等，而且很難申請貸款或被貸款申請嚇倒。而高端市場的人群在過去6年的股市牛市行情中他們獲得了很大收益，使這些人在高端住房市場上也處於前列。

Yun先生說：「我們看到新建房屋價格提高。低端市場的房屋庫存將持續短缺。」房屋建築商的「建設還未達到所需水平」，而是主要把注意力都集中在了高端市場上。另一個限制低端市場銷售的原因是可選擇房屋的數量有限。現金支付的投資者快速買光便宜房產使房屋庫存情況更加惡化，而且那些低價現金交易不包括抵押貸款申請數據。Yun先生的理論是對當前貸款規模和房價之間差距的另一種解釋。他預測現金交易的數量今年春天將會下降，這意味著抵押價值應該能更密切的反映出房價。」◇