反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）連番創歷史新高後終於回落，最新報136.2，按周跌0.73%。分區指數除九龍區靠穩微升0.02%外，其餘皆跌。港島區下跌0.96%，新界西輕微調整0.56%，新界東上周飆升後本周回落3.09%，對上一次跌幅超越3%要追索至2012年11月，但波幅擴大可能受成交量不足影響。其餘各大領先指數全數調整，大型單位指數、大型屋苑指數及中小型單位指數分別回落0.23%、0.85%及0.82%。
經濟利淡消息浮現
市況方面，市場利淡消息紛紛而至。先是人民銀行再次調低準備金利率，意味中國經濟下行風險繼續增加，香港以轉口貿易支持生產總值，經濟亦難以有起色。再有是本地零售市場轉弱，撇除中國新年季節因素，1月份零售額仍大跌，主要原因是自由行已飽和及退色，大陸客已放眼海外，平均個人消費下降。香港優勢漸失，未來經濟增長動力從何而來？
再加上金管局收緊按揭，看來短期樓價因經濟氣候及辣招影響有調整壓力，但相信幅度仍然有限。自從去年6月初至今，CCL基本上未嘗兩連跌，且看本周及下周指數走勢，應對短期後市有所啟示。
金融維穩置業無門
細價樓熱火朝天，政府出手調控的消息在市場已盛傳多時，本以為財爺會在預算案中公佈，最終是由金管局於上周公佈新一輪即時生效物業按揭監管措施，700萬元以下自用住宅最高只能按六成，第二套物業供款與入息比率上限調低至四成，利率壓力測試上限則調低至五成，按揭證券公司將按揭保險成數由九成降至八成。
由於措施存在漏洞，本周初金管局再加推一項指引，同一物業承造多於八成按揭，供款與入息比率上限再調低5個百分點。措施一出，即時收冷卻作用，相信短期內成交將萎縮。
在新措施下，購買300萬物業要120萬首期，連同其它費用加上流動資金準備，非要百五六萬不可，況且300萬盤源基本已於市場上消失，現行準買家連壓縮空間上車的條件也被抹煞。現時市場以用家及換樓客主導，估計有七成買家取用六成按揭以上，他們成為金融維穩下的犧牲者，難怪怨聲載道。
沒有選擇下被迫流向租盤，更不幸的是在市場極度扭曲之下議價能力歸業主，租金勢必有上調壓力。上車換樓計劃被打亂之餘，還要忍受財政司司長曾俊華的贈言「負擔不起就不要買樓」。
官員口吻觸怒買家
財爺這番話對於準買家而言是刺耳的風涼話。如果指部份奢侈豪宅，負擔不起就當然不要買，十分在理。但房屋有一定的必需性，自置物業最起碼是投資於自己未來，總較白交租划算，但本港樓價驚人，連最基本的上車都遙不可及。政府製造的樓市斷層加上無道管理令樓價飆升至荒誕的水平，增加供應無力之餘，還逼使用家投向租戶，租務又未有任何管制，租客面對大幅加租的風險。未能安居，又焉能樂業？樓市發展至如此亂局，政府難辭其咎。
財爺又自稱出手「快」和「狠」。細價樓過去8個月已乾升三成，由於稅制扭曲，400萬以下盤源基本上大量消失，金管局現在才出手，何「快」之有？金管局7次出手未能壓抑樓價，調控未有對症下藥，「狠」有何用？
這邊廂，運輸及房屋局局長張炳良跟財爺「唱雙簧」，指現時樓價與市民的負擔能力脫節，因此要推出應變措施云云。政府根本沒有與負擔能力掛鉤的樓價管理措施，負擔能力脫節更不是今天的問題，以去年第三季樓價計算，平均樓價處於平均年收入的17倍，超出世銀訂立極度不能負擔的兩倍！聽罷官員「肺腑之言」，置業者確實怒火難下。
需求流向資助房屋
房委會剛建議，調高公屋申請者入息及資產上限。現時公屋輪候冊已超越27萬戶，再加金管局出招，買樓首期及流動現金以百萬元計，輪候公屋變作唯一選擇。而符合申請公屋資格就是在扭曲市場下的最大利益，利益驅使下必定更多人設法「向下流」，令公屋需求暴升，輪候冊勢破30萬。
香港過去曾是努力與回報成正比的地方，但今日努力與回報因樓價飆升已完全脫鉤，年輕一代使勁拼搏，但連基本的置業安居也遙不可及，試問這個城市的未來將會怎樣？◇

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