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文／Krystel Ann國際房產公司經理 Chrystelle Merabli
購買50萬歐元的葡萄牙房產即可獲得至少五年的歐洲通行證——黃金簽證，其所帶來的便利對很多有意投資海外並尋找資產避險的人來說也是再理想不過的選擇。但是，由於語言的障礙和資訊的缺乏，使得很多華人投資者望洋興嘆。為此，Krystel Ann國際房產公司經理Chrystelle Merabli為我們介紹了葡萄牙房產投資的稅費與流程。
葡萄牙的房市提供了良好的商機。趁著市場價格較低時，買進黃金地段的房產以待升值是理想的投資。不過，要想做一筆成功的交易，投資者不只需要把握房市的長期趨勢，了解這筆投資的稅費和需要哪些專業人士也是必要的。本文將重點介紹購買葡萄牙物業所要繳納的主要稅種，以及您在購房過程中將會遇上的專業人士。
一、購置葡萄牙房產的稅費
在葡萄牙，房產買家所涉及的兩個主要稅種是物業轉讓稅（Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, IMT）和印花稅（Imposto do Selo, IS）。
物業轉讓稅（IMT）的稅率
在涉及到財產所有權轉讓的時候，買家需要繳納物業轉讓稅。稅費的計算方法取決於房產的成交價。這筆稅費買家需要在銷售協議的轉錄（Transcription）前支付。
稅費表格如下，計算方法見後文例子。
例如，買家購入了一套15萬歐元的房產自住，按照「表1」，稅率為5%，應付稅款為15萬×5%=7500歐元，減去5,640.23的扣稅，最後需付的稅費是1,860歐元。
如買家將等值的房產出租，按照「表2」計算，最後需付的稅費是15萬×5%-4716.16=2784歐元。
最後，如買家購入15萬歐元的商業房產，按照「表3」計算，需付的稅費是15萬×6.5%=9750 歐元。
物業轉讓稅（IMT）的免稅
在一些情況下，葡萄牙政府允許免去物業轉讓稅，這可能需要向主管稅務機關提出申請。這些情況包括：
購買城市房產翻新，只要買方在購房後2年之內動工翻新即可。
購買處於城市改造區域（Área de Re- abilitação Urbana）的房產（或其一部份）用於自住。
在適用法律的條款之內，購買任何城市房產（或其一部份）用於旅遊。
以登記為房產交易的公司來收購房產。
此外，對於按照葡萄牙國家的法律創建、運營，並開放給公眾認購的房地產投資基金，其IMT 稅率減少50%。
印花稅（IS）
印花稅（IS）是葡萄牙印花稅章程上列出的合同、或協定所需繳納的強制性稅費，幾乎所有的房地產交易都是成交價的0.8%。跟物業轉讓稅一樣，都需要在契稅轉錄前繳納。
參考信息： APEMIP www.sef.pt
www.portaldasfinancas.gov.pt
二、購房過程涉及的專業人士
如果您是為申請黃金簽證而購房，那麼您需向葡萄牙當局提供購房的證據，包括申請簽證者名下的物業登記、交換的契約、確認押金交付的憑證等。您可以跟代理人和律師溝通，讓他們幫助您準備材料。
地產代理（Estate Agent）
在葡萄牙，地產代理這一行業並沒有受到規管，任何人都可以開設地產代理公司。因此，如果買家能夠找到大型協會的會員，可以讓自己的投資更放心。葡萄牙地產代理協會（APEMIP）是該國最大的仲介協會，為全國80%以上的地產代理提供指導和支援。此外，一些有強勁的地產背景和高標準承諾的代理公司，還是國際地產專業人士協會（AIPP）的會員。Krystel Ann Property公司就是上述兩個協會的會員。
在房產交易過程中，地產代理可以代表買方和/或賣方。大多數時候，代理會準備資產組合以供買方選擇。葡萄牙的地產代理，不允許準備協定（Agreement）、收取押金（Deposit）或接受存款，他們只能起草報價。
地產代理的傭金是由賣家支付。代理的收費通常是成交價的5%。但是，許多與當地代理商合作的中國機構，要求賣方支付20%的傭金。因此，如果華人買家能夠直接聯繫上葡萄牙的代理公司，對自己投資將更有保障。
搜房者（Property Finder）
搜房者專門向買家提供服務。他們通常與多個代理合作，但也會有其它的房產資訊來源。有些搜房者也會在APEMIP和AIPP註冊，但這一行業不受監管。
大部份搜房者都需要收取費用，他們可以為客戶安排看房，並預訂酒店、安排機場接送或安排一些旅遊項目。
律師（Lawyers）
律師在房產交易中起著核心的作用。葡萄牙律師必須在律師監管局（A Ordem Dos Advogados）登記。即使買家可以直接去公證處（Notary）簽訂銷售合同，我們仍然強烈建議聘請有資格的律師，來檢查房產的契稅、所有權憑證、銀行收樓的權利（如有的話），以及其它法律檔。律師也要負責交換合同、確定成交價格和日期，在準備好最後的合同後，律師需要送給買賣雙方和公證處審查。與大多數國家不同，葡萄牙的律師很少持有押金（一般為購買價格的10%），這筆錢是在交換合約時直接支付給業主。
公證（Notary）
在房產交易中，公證員代表葡萄牙政府。他們必須在公證員監管局（A Ordem Dos Notaries）註冊。所有參與交易的各方通常都會在交易日於公證處會面。公證員會在最後合同簽訂之前，核實是否所有的稅費都已繳納，而且他們負責轉錄（Transcript）合同和登記過戶。新的葡萄牙法律允許律師作為公證人，但需要通過特定的認證。◇
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