黃覺岸
購買物業之時，大家都會抱怨律師似乎沒有做甚麼工作，就以準備契約為由，收取可觀的費用。一般沒有問題的物業買賣也許如是，但有問題的物業買方的律師就有重要責任，律師要檢查清楚物業之前的買賣是否妥當，保證賣方對物業的擁有完好業權（good title），例如不是對物業有信託的責任，從而令其他人在物業的權益上有申索權。有問題的物業，買方律師會建議買家取消買賣，俗稱「踢契」。
對物業有信託責任的人，要知道普通法中有一條反假公濟私原則（Rule against self-dealing），這是禁止信託人變相將受信託的物業轉讓給信託人自己，從而不正當獲利。在物業買賣中的買方律師正要當心有這一情況，因這令物業的業權有問題（defect title），下面是一案例。
Kong Lin Yeung Vs Lai In Peng [2012] 4HKC128
一位姓馬的丈夫，與姓郭的太太離婚。馬先生與一位馮女士同名擁有一購入價246萬的物業。法庭下令出售物業讓太太可以分得丈夫一半業權所有的一半利益。丈夫與馮女士將物業以低價售賣給一位鄧先生，然後以高價轉讓物業給一位張女士。張女士訂立一信託契約，表明代馬先生（丈夫）擁有物業的一半權益。張女士結果以312萬將物業售給本案原告人，本案原告人售出物業給本案被告人。被告人以物業的業權有問題為理由拒絕完成買賣合約（踢契），原告人要求法庭裁定原告人的物業有完好業權（good title），結果被法庭拒絕。爭議的法律觀點在於當馬先生以低價賣給鄧先生，然後以高價變相從張女士買回物業之時，是否有違假公濟私原則從而令到買賣失效，亦領導業權出現問題：
（一） 物業買家若然知道或法律構成地知悉（constructive notice，即指變相地知道）物業為信託物業，而取得物業的過程有違反信託，就會變成物業的法律構成信託人（constructive trustee，指要接受原物業受益人的權益的責任，本案指馬先生的太太）。
（二） 知悉就有責任，縱然沒有不良的用心。知悉的標準是若然在合理查詢的情況下會知悉有違反信託的情況（故意不聞不問在法律上等同知悉）。換言之，精明的律師在同類情況下應查詢並知悉就算有法律構成知悉的情況。
（三） 信託人必須遵守反假公濟私原則，除非先得到法庭的准許。就算買賣的價錢合理甚而在標投（auction）的情況下，信託人也不能隨便變相購入受其信託的財產。
（四） 物業買賣中的賣方有責任保證物業的業權完好，不需要完美（good, not perfect）但定需保證物業上沒有逆權佔有或其他負擔（incumbrance），沒有被其他權益申索的風險。
（五） 馬先生作為丈夫是作為信託人為太太的權益而持有物業，他違反假公濟私原則變相購買了物業。原告人經田土廳查冊應知道物業為信託物業而購入，本身成為法律構成信託人。物業不能被證明有完好業權，因為太太有可能對以後的業主就業權上的利益進行申索，原告人無法證明業權完好，買方的被告人因而有權取消買賣。◇

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