樓市動向 CCL暫守118點 令樓市大瀉的黑天鵝（上）

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）最新報118.08，較上周跌0.2%。指數穩守118點以上，但大方向還是向下調整，因數據滯後，指數應反映新春後二手淡靜的市況，但未反映新盤於黃曆新年後的影響，慎防指數於未來數周急跌。四區指數方面，港島及新界東下跌，九龍及新界西上升。值得留意的是新界東及西跟歷史高位只分別差2%及4%，抗跌能力較港島及九龍區樓價高，亦代表中價及上車盤依然有強大支持。

另外，房屋局局長張炳良在一個房屋政策研討會上透露，政府正全面研究租金管制的利弊及管制形式，並將發表諮詢報告。消息一出，傳媒窮追猛打，局長急急澄清政府只是研究租管利弊，其個人觀點並不贊成云云。讀者應還記得張局長在發表長策諮詢文件時曾表示租管弊多於利不宜實行，現在又發諮詢報告，十分耐人尋味。租管由特區政府在98年廢除，今天重提又一次「打倒昨日的我」。奇怪之處是為何不見得政府研究如何令辣招更全面、取締僭建、如何規管劏房、居屋如何替中產增值、如何解決新界原居民丁屋問題而發表諮詢報告，此舉很可能是有隱藏議題，讀者不妨拭目以待。事實上，現時談租管已失卻時間性，筆者多次在本欄指出樓市供應不足議價權在業主一方，且有能力把租管負面影響轉嫁給租客，結果適得其反。政府倒不如集中資源解決根本供應問題，藥石亂投只會挑起更多火頭導致一事無成。

現時市場普遍認為樓市今年會下調10%左右，筆者亦於本欄詳盡分析大跌可能性極低。話雖如此，並不代表事情不會發生。風險管理就是嘗試預視可能發生的事情而作準備。筆者想起泰立（Nassim Nicholas Taleb）的黑天鵝 （Black Swan）理論。該理論源自西方世界過去相信天鵝都是白色，直至有探險家在澳洲發現黑天鵝才驚覺天鵝非一定是白色。泰立借用黑天鵝來引喻極不可能發生的事件將會對市場造成重大影響，911及雷曼就是典型黑天鵝事件。

筆者認為令特區樓市大瀉的黑天鵝事件要從看似風馬牛不相及美國海外帳戶稅收合規法案（FATCA）說起。美國債台高築需倚靠稅收維持收支，並向美國公民徵收全球入息稅，稅率甚高且涉及面廣，誘使部份人利用各種方法逃稅，而其中最有效方法就是把資產調往海外。為了防止美國公民及企業利用非美國機構直接或間接逃避收入及資產增值稅，美國因而訂立海外帳戶稅收合規法案。法案要求海外金融機構如銀行等向美國稅局登記，找出美籍客戶並提供有關客戶帳目資料，若該金融機構不符合規定，美國政府有權收取任何從美國機構支付給該金融機構款項的30%作懲罰，有關金融機構負責人亦可能要負上刑事或民事責任。

法案極具爭議性且牽連極廣。其一，海外金融機構除非完全沒有任何美國業務聯繫，否則亦要就範。其二，執行上極度困難，金融機構客戶可有多重身份，分清並不容易，企業客戶有否受美國公民所操控難以追查。有的機構可能只得少量美國客戶，但因要符合法案而運作上影響其他客戶。法規又令機構與客戶簽定的合同作出變更，容許金融機構向美國稅局提供資料及必要時扣起客戶資產。某些國家就禁止向外地提供當地金融戶口資料或當地法例與法案牴觸而無法執行。特區強積金就是實例，提供強積金服務的金融機構就受制強積金條例無法更改合同扣起客戶資產。事情演變成積金局與美國稅局角力。有些國家與美國達成協議以解決衝突。有估計指全球合規行政費用高達百億美元，但實質額外稅收則少於十億美元。美國霸權主義顯露無遺。 到底美國海外帳戶稅收合規法案如何演變成特區樓價大瀉的黑天鵝？下回分解。◇