國際地產：2013 國際豪宅預測報告

萊坊國際物業顧問公司（Knight Frank）2012第四季全球豪宅預測報告指出，由於全球經濟不穩，致使豪宅成為了世界富豪的避風港。歐洲債台高築，阿拉伯之春的地域政治局勢緊張，以及缺乏高回報的投資資產，均令豪宅市場相對變得吸引。

除了不穩定的氛圍之外，低利率、高資產值人士（HNWIs）對於容易進入投資兼透明度高市場的喜好，以及前所未有的創富規模，均幫助了這種快速從「危機」到「避風港」的投資選擇──投資豪宅。

編譯︱吳雪兒

於2006年到2011年期間，千萬富豪（即資產達1,000萬美元或以上的人士）在全球增加了29%，而在拉丁美洲、東南亞，以及中南亞地區在同期的千萬富豪增加率分別為67%、80%以及200%。

高資產值人士的越境投資量明顯增加，希望可以獲得雙位數字的回報率。美國邁阿密成了巴西富豪、委內瑞拉和阿根挺買家的投資選擇，而杜拜則增添了不少印度及伊朗的高資產值人士。

三因素影響豪宅價格上升

萊坊於2012的預測設想了對世界豪宅市場有上升影響力的3個全球趨勢：創富、「避風港」投資的增長，以及東西方的距離拉遠。對於2013，萊坊預期這些趨勢會繼續，但貨幣走向會對城市間的財物流向有著越來越大的影響。例如紐約豪宅市場從2008年至今下跌了2.6%，但加入對美元對人民幣兌換率因素，美國豪宅對中國投資者等於是17.6%的優惠。

萊坊預期2013年的獨特、優質豪宅會更受歡迎，部份原因是因為新的興建項目質素越來越高。主要城市的摩天大樓已經吸引了越來越多的高資產值人士。在未來一年，世界富豪會繼續微觀管理他們的地產投資組合，考慮的因素包括對時尚生活的追求與稅務優惠兩者之間的選取，以及貨幣流向，但最重要的考慮因素會是過去及預測的樓價升值能力。

料巴黎日內瓦上海樓價跌

萊坊預測在14個主要城市中，世界豪宅價錢的平均升幅為2.5%，平均價錢增長率為0.6%。當中，預期豪宅價格會下降的只有3個城市，分別為巴黎、日內瓦及上海；但會少於5%。巴黎豪宅市場因為當地的房產增值稅增加不利於富人，而於2012下半年度變得蕭條。日內瓦因為新的貸款規例而於去年也出現外國投資需求有所不穩。上海則因當局出手管制，阻止外國人以個人名義在當地買樓。

2013年，對物業供應的規管將是一些城市豪宅價錢的決定因素。

一般來說，細查樓價及收入比例、樓價及租金比例、利率，以及可支配收入等數據，可以量度市場承受力。但豪宅的承受力則取決於一些難以量化的因素如生活方式、市場信心，以及高資產值人士是否能輕易離開市場等考慮因素。

目前在亞洲，越來越多政府出招干預市場，也令豪宅市場增長空間難以正確估量。

實力城市在那裏？

今年是萊坊第一年根據花旗私人銀行在全球的理財顧問以及來自萊坊全球網絡的豪宅專家的深入觀點進行市場氛圍調查，目的是根據從投資潛力和經濟開放程度到生活或旅遊目的地吸引力等多方面的因素，評估主要城市對高資產值人士的重要性。

受訪者看好倫敦紐約優勢

調查發現倫敦幾乎在所有類別穩居首位。亞太地區的受訪者甚至將倫敦和紐約放在香港、上海和北京等之前。只有拉丁美洲的受訪者表示不同的意見，倫敦排在紐約和邁阿密之後位居第三。對於10年後而言，倫敦和紐約仍然分別排名第一和第二，說明這兩個城市影響力的消退尚需時日。

在被問及構成全球城市的要素時，最重要的指標就是個人安全和保障、經濟開放程度和社會穩定性（鑒於最近全球地理政治的動盪，這一點不難理解，這也在一定程度上解釋了倫敦的巨大吸引力所在）。豪宅和優秀教育機會的供應以及其他高資產值人士的存在，雖然對投資物業的重要性略低，但也屬於關鍵要素──倫敦和紐約這些城市都充份具備這些條件。

而如果僅按國民生產總值（GDP）增長率（31個排名指標之一）排名，則排名前十位的城市中國佔九個。排名前20位的城市都位於中國或印度。除卡塔爾的多哈、尼日利亞的拉各斯、巴拿馬的巴拿馬城和秘魯的利馬外，排名前30的城市都來自亞太地區。

但是許多增長快速的中國城市在言論自由和人權方面的表現明顯欠佳，可能阻礙這些城市整體排名。◇