亞太料仍處樓市投資有利位置

【大紀元記者鄭麗駒香港報道】全球最大私有商業房地產服務公司高緯環球昨日公佈2012年本港及亞太區樓市展望，內容涵蓋商廈市場，投資市場及住宅市場等。高緯環球預料2012年本港及亞太區樓市展望難逃環球經濟陰霾， 除商舖外，本港樓市整體趨跌。雖然亞太區經濟仍然不能在全球性尤其歐美經濟氣氛下滑中免疫，唯由於亞太區有多個利好因素，在投資方面，樓市基本穩健及資金仍充裕，亞太區較全球其它地區仍處於樓市投資的有利位置。

去年全年各區甲級寫字樓的新租成交個案共418宗，合共約363萬平方呎。當中229宗的成交個案發生於上半年，而下半年則減至189宗，減幅達17.5%，港島各區平均減幅超過27.7%，反觀尖沙咀下半年成交個案則增加達38%。

高緯環球香港執行總監蕭亮輝說，去年第四季各區寫字樓的平均租金相對第三季下調約4%至每月平均方呎港幣69.60元，而待租率則由第三季的3.9%下調至3.6%；中區包括上環、中環、及金鐘區的下調幅度，是各區之冠。此情況反映中區的金融及銀行業租戶因歐債危機、環球金融市場不穩及本地股市疲弱等因素減少或暫停擴充寫字樓，同時業主對未來一年經濟狀況未感樂觀，紛紛調低寫字樓租金叫價及提供更具彈性租賃條款，吸引現租戶續約及引進新租戶。

高緯環球香港商業部高級董事霍佐平表示，由於中區寫字樓租金高昂，環球經濟前景欠樂觀，下半年租戶在同區增租及搬遷的個案減少，加上港島其它區域，如灣仔、銅鑼灣及港島東的待租牽下調至2.4%，直接引致港島區的成交個案減少，同時亦間接使租金水平滯後的尖沙咀區成交個案增加。

展望2012年寫字樓租務市場，霍佐平認為，各區的平均的待租率將維持在3-4%的水平。由於缺乏租金相宜的新盤供應以刺激租戶搬遷活動，預期整體新租成交個案及面積將進一步減少，有機會只得2011年的五至六成左右，而各區平均租金將下調約5-10%，中區將達至15%，如環球經濟進一步惡化，租金下調幅度將會增加約5-10%。

國際品牌湧港，核心舖位求過於供。

據香港旅遊發展局的統計數字，2011年全年訪港旅客為4,192萬人次，其中國內旅客則接近2,810萬人次。另據統計署的資料顯示，全年零售銷售總金額約4,000億元，反映零售市道強勁。高緯環球香港商舖部高級董事胡詠詩表示，本港經濟基礎穩固，加上內地豪客來港有增無減，對名牌消費品需求熱切，預期2012年本地零售市道將持續暢旺，而受歐債危機影響的部份國際品牌亦會積極進駐本港。因本港核心區零售舖位將繼續求過於供，成為眾多國際品牌兵家必爭之地，由於不少零售旺區商戶將於下半年租期屆滿，預料商舖租金將趁勢攀升，相比2011年，今年核心地區租金將有25-35%升幅，其餘區域地舖升幅則有15-20%。近期較大宗的租務成交包括連卡佛旗下品牌LAB租用中環泛海大廈地下至1樓全層，月租約30萬元，該址現為中藝百貨公司。

食肆商舖仍活躍，繼續爭奪核心區的食肆商舖。

高緯環球香港商舖部董事劉耀華表示，食肆商舖租金在第四季度錄得小幅上升並創新高。在銅鑼灣及尖沙咀舖租已超過上一年同期約10%。部份餐飲租戶在無其它選擇的情況下屈服於現實承擔舖租升幅。同時也有部份經營者被逼遷到非黃金地段或較高樓層繼續營業。食肆營運商同時受迅速增加的工資和食品價格以致經營成本上升，劉耀華認為，環球經濟增長於2012年略有下降，預計消費者支出將轉向謹慎，大企業裁員情況也將影響市民外出消費及用膳的意欲。今年國內旅客消費將持續增長，旅客增加在餐飲方面的消費可望抵消舖租、工資及食材上漲對食肆營運商的影響，2012年旺區地段餐飲舖租一般將有10至15%升幅。

去年大手成交宗數及金額回落，下半年更為顯著。

據高緯環球研究部資料顯示，於2011年，超過港幣一億元之成交共有254宗，總成交金額為港幣807億元，而於2010年，超過港幣一億元之成交共有314宗，總成交金額為港幣925億元。2011年與2010年比較，總成交金額只下跌12.8%，但成交宗數則比2010年下跌19%。高緯環球香港投資部高級董事方智傑表示，2011年總成交額中，188億元為新加坡楓樹基金購入九龍塘又一城商場，而此成交金額亦破香港紀錄。實際上投資物業市場氣氛於去年下半年已轉淡，成交量持續減少，下半年超過港幣一億元的成交宗數只有83宗，對比上半年171宗減少51%，主要原因是外圍經濟惡化，影響投資氣氛。加上銀行收緊按揭，按息也由約少於1厘大幅上升至3厘，使大部份投資者都採取觀望態度。

2012年中小型住宅樓價料下跌最多一成半。

高緯環球大中華區評值部董事張翹楚表示，2012年第一及二季度，住宅市場將承接去年走勢，表現依然呆滯，無論房屋政策及經濟環境都要等下半年，2011年第四季私人住宅成交僅錄得13,739宗按年跌57%。據差餉物業估價署資料顯示，私人住宅樓價自第三季開始錄得按季度跌幅2.1%。市場上持續有業主轉售為租，雖然租盤量上升，但第四季租金仍按年上升8.3%，而按季度表現則持平。

短期而言，租盤會因業主封盤，轉賣為租而增加，對租金構成壓力，但中長線而言，若成交量持續減少，新盤承接速度減慢和新婚家庭趨向租住私人房屋等因素，租金下調空間將有限，預計因住宅價格下跌，租金靠穩步住宅回報率因此有20至50點子上升空間。

預期2012年香港住宅物業市場將會進一步受壓，中小型住宅將有較大幅度調整，全年達至10-15%，但對3,000萬港元以上豪宅影響較為輕微，全年調整預料將在5-10%以內。

亞太區樓市增長放緩，料GDP增長可達5%。

高緯環球亞太區研究部董事總經理Ms Sigrid Zialcita表示，區內整體放緩，仍未預見衰退出現，預計區內整體國內生產值GDP增長4-5%，相對美國、歐洲、中東及非洲的增長已跌至1-2%。而亞太區經濟仍然不能在全球性尤其歐美經濟氣氛下滑中免疫，唯由於亞太區有多個利好因素，包括健康的內需，可促進區內互動，同時亦可盡量減少與歐債相關及區內各地政府的救市舉動。在投資方面，區內多數市場經濟環境持續保持上升，樓市基本穩健及資金仍充裕，亞太區仍處於樓市投資的有利位置。◇
　

今年中小型住宅樓價預料下跌最多一成半。（攝影：宋祥龍／大紀元）