【經濟法律】阻路不能賴僭建物

☉黃覺岸

屋宇有僭建物，引致業主之間的權益有所衝突，因而興訟，這個情景並不太出奇，清拆僭建物一般是業主立案法團的責任，清拆僭建物能解決爭議，是合情合理的安排，這亦是土地審裁處（Lands Tribunal）的意見。這是等同由高院法官級別法官審理的法庭，所以直接上訴到高院上訴庭。奇怪的是，上訴庭法官有完全不同的看法，一樣言之成理。

上訴人是梁先生及李小姐，為27號停車位的業主，答辯人是鄧女士，25號車位的業主。這是薄扶林道96號一幢洋房的停車場。有一段很長的時間，鄧女士停泊的小型貨車在車位上突了出外，阻止了梁先生的車泊入27號位。業主立案法團安排了另外的臨時泊車位置給梁先生，他不肯，入稟起訴鄧女士要求賠償。

鄧女士指問題在於一幅僭建的擋土牆（retaining wall），這幅在大廈建成的40年前已經存在的牆，並不在建築圖樣之中，立案法團則表示已盡力安排，包括請鄧女士將車橫泊或請梁先生泊於別處。

Lung Po Kwan & Anor V Tang Kam Sheung [2010] 5HKC153

土地審裁處法官的裁決，認為立案法團有責任按大廈公契及〈建築管理條例〉清拆阻礙公眾地方的僭建物，下令立案法團在9個月內拆牆。另立案法團的安排只屬臨時性，不能永久解決問題，要求拆牆為必須，因為一拆牆兩名業主間的爭執完全解決。

梁先生與立案法團上訴到上訴庭，3位法官一致裁定他們勝訴兼得堂費，並頒下命令：

（一） 針對鄧女士的一項強制令（injunction），不論是她或是她的租戶，在泊車於25號車位之時，不能對進入27號車位的車輛造成阻塞。

（二） 賠償5萬4千元給梁先生，作為他不能和平安寧地使用土地所受的損失。

（三） 強制清拆僭建擋土牆的命令停止（set aside）。

（四） 鄧女士要支付梁先生及立案法團的正審及上訴律師費。

理據更有參考價值，上訴庭法官認同梁方律師的見解，梁先生不接受其它安排並非錯誤。這不關乎安排更好或更差，問題在於上訴人的土地使用權益被無理侵犯，所以應獲賠償。

無疑阻塞的原因在於擋土牆，但亦由於鄧女士的不肯合作，所以不能因為僭建牆的理由不許梁先生經針對鄧女士的法律行動討回權益。

法官留意到鄧女士在1986年始購入物業，若認為物業有缺點，她有權不完成買賣契約。她雖然擁有25號車位，但知道車位有缺點，必須小心停泊以便27號車位的車能進入，有缺點的車位是她從上手業主一併購入的。她可能有權追究為她進行買賣的律師，但與本案無關。

有關的後牆，阻礙了停車場30%的公共地方。但以本案的事實而言，當時的發展商肯接受後牆的存在，是接受了公共地方被侵佔的事實。事實上是發展商主動建這幅後牆的，既然後牆早就存在，後來的業主（successors in title）無權質疑其存在，這牆本來就是公用的一部份。◇