【經濟法律】管理合約須法團開會確認

☉黃覺岸

多層私人大廈的管理，須要靠業主自租的立案法團，依〈建築管理條例〉（法例344）的規定管理大廈，甚而是一個屋苑的管理，亦是如是。大廈的立案法團，對外人而言，似是公司的董事會，法團亦類似法人，法人的代表自然是董事會與法團的主席。外人如大廈的管理公司簽約的對手，亦自然是法團的負責人，合約若然未被履行，追究的對手卻是作為法人的法團，一如公司一樣。

但情況有一定的不同，因為有法例的存在，大廈法團的運作受一定程度的法例規管，法團的人若不依規管行事，合約可以無效，下面是一件典型的事例案件。

Homechant Ltd V Incorporated Owners of Rich Building [2010] 3HKC 279

被告人是屯門一大廈的法團，原告人是管理公司，與法團簽了一管理協議。5個月後，原告人退出大廈的管理，並入稟地方法院起訴法團，要求裁定法團違反合約，並按已提供的服務支付費用（Quantum Meruit）。

被告人法團不同意，因為管理協議的簽訂，並無業主法團會議的有效授權。原因是有關的會議召開之時，並無有效的通告，通知所有委員到會，而且會議不足法定人數。管理協議違反了〈建築管理條例〉第20A段。沒有出席會議的法團委員因而聯合簽了一聲明，表明不承認有關的管理合約的有效性。這一聲明送交了管理公司、所有業主及政務處地區辦事處。

這一條法例規範了法團在根據公契行使職務上所需的供應品、貨品或服務，如其價值超過或相當可能超過20萬元，或相當於法團每年預算的20%，即須以招標承投方式。另一方面，有關的供應貨品或服務，法團可藉在法團業主大會上通過的業主決議，決定須按該決議指明的條款及條件向該供應商取得有關供應品、貨品或服務，而非以招標承投方式取得。

法庭的裁決認為，由於不爭的事實顯示並無有效的法團會議授權法團簽訂合約，合約清楚是屬無效及不能被執行（unenforceable），管理公司的合約追討原則上注定失敗。

但合約的情況，是無效（Void）或可能無效（Voidable），而不是非法（illegal）。不依循20A條的後果是完全的失效，或是可能無效，要視乎情況而定。

雖然管理公司（原告人）在明知合約可能無效的情況下提供服務，法團卻任由情況發生（Stood by）從而從中得到管理服務的好處（benefit），而且月復一月，無論是有意或無意，都在得益。在事件的情況中，不能說法團沒有合理的機會對管理公司表示不再需要其服務，如果法團真的希望立刻終止服務，是可以通知管理公司，而不應任由管理公司繼續工作。在這情況下，管理公司有權收回合理的費用。

讀者可能一時分不清有關的法律觀點，特別是無效與不合法實不同觀念，但用常理去判斷事件，法庭的判決，是公平合理不過的。◇