【紀元地產】家道

黃許多那

近年地產大熱，樓價不斷攀升。樓市是否已經到了下滑的臨界點？是否應該繼續買樓投資？相信這是不少關心樓市的人士常見的問題。

首先，並不是所有人都不願看見樓市跌，事實上，手上有資金準備投資地產的人士可能會樂見樓市下滑。

樓市能不能夠跌？是否真的跌？業界可能會觀察到最近銀行做按揭轉趨保守，因為金管局查得很緊。據市場傳聞說，當局甚至派員在沒有預約的情況下，突擊檢查銀行如何幫助客人做按揭，看有沒有濫用，或不遵守金管局的指引的情況出現。

因為銀行批核態度審慎，住宅按揭一般衹可以做七成，但如果銀行對借款人的壓力測試結果未能達標，按揭可能只會批出五到六成，所以早前很多人需到處去籌措更多的首期，否則買家可能以撻訂收場。

即使能夠成功取得按揭，供樓的一族，也不是一勞永逸。銀行會每年要求查閱供款人的稅單。如果覺得業主財務狀況有變，銀行可能會要求供款人做一些調整，如減掉一些透支額，或多找一兩個擔保人等。

以前投資者可以在不同銀行做按揭，而不同貸款銀行可能並不知情，投資者用同一張稅單，可以隨時向不同的銀行貸款同時買入數個單位。不過，現在銀行可以通過正面信貸資料庫搜索，就能知道投資者有多少物業在手，連信用卡、借貸情況都一目瞭然。

由於貸款收緊，炒家現在都停手，好處是用家有機會上車。但人人買樓都希望升值，如果樓宇不能升值，買家只有供的份兒，俗稱「供死會」，對投資者的吸引力便會大減。當然亦可將樓宇出租作長線投資。長線投資者如要入市，要考慮首期及還款能力夠不夠。如果夠的話，趁息低時入市，長線可當成儲錢的一個途徑。但如觀察到市場有轉升為跌的趨勢，則不宜入市，因為樓價跌幅的損失可能大過租金的支出，租一層樓可能是7、8千元一個月，但樓價一跌可能就不見幾成。

現時不少地產樓盤標榜「買抵過租」。但按現在的情況分析，銀行很可能會在近期加息，因為現在存款的利息和銀行按揭的利息相差只約一厘，銀行沒有錢賺，未來有加息的趨勢。一旦加息，供款額便會增加。如果是五、六成首期，供款會低，即使加息亦不怕。

不過，即使銀行加息，還是會有買家，因為錢放在銀行，利息太低無利可圖，例如300萬放在銀行也收不到多少利息，而用這筆錢買層樓或一個商舖收租，每月可收萬多元。以長線投資角度去看，有實力的投資者照樣會入市。 ◇