【經濟法律】利益與責任隨土地轉移

☉黃覺岸

近來香港熱鬧新聞焦點之一，是很多政客、高官的住宅有僭建問題。開始之時只限住於新界村屋的幾位議員，漸漸則發現居於多層大廈的官員的居所亦有僭建問題。例如就連早幾年負責主管房屋的局長孫明揚亦被發現自己的多層大廈物業有僭建建築物，早被政府通知要清拆而他置之不理。

曾幾何時，香港舊建築物的僭建情況很普遍，但近十多年可說逐步清拆而回復舊觀，過程多不是政府強硬進行清拆，而是經向多層大廈的業主立案法團發出違反〈建築物管理條例〉的通知書，著法團依大廈的公契迫使有僭建的業主自行改正情況。業主立案法團作為大廈公共地方的擁有者有權力亦有責任迫使個別違規業主自資清拆。

但就新聞所見，高官議員皆異口同聲以違規僭建是早年購買物業之時已經存在，作為逃避責任的藉口，這一辯解是否可行？常識告訴我們不能，但還需有案例作支持，年多前正好有一件土地審裁處的案例作為參考。

Incorporated Owners of Fortune Mansion, Tsuen Wan V Chiu Ng Ling [2010] 2HKC67

申請人正是一座大廈的業主立案法團，答辯人則是大廈地下第二號商店的業主。物業早於80年代轉讓給答辯人；申請人指稱答辯人使用了大廈的公共地方作為其物業的一部份。答辯業主趙女士佔用的部份為一原先設計為公用廁所的地方，這地方一直沒有真正的廁所，但按公契的圖樣業主的物業範圍為四方形，不包括廁所的位置。趙女士的答辯，則是在80年代從發展商轉讓物業之時的臨時買賣合約的圖則，物業舖位為「L」形，包括了公廁的位置，中間並無間隔。所以，趙女士稱她從來就買了法團稱是公共地方的部份，而間隔是在她購入物業前已不存在。

土地審裁處面臨的決定，是具爭議的地方是否公家所有或是已經轉讓給趙女士。趙女士有否違反「建築物管理條例」因而違法，還有就是趙女士是否有責任還原大廈的建築，重新安裝一幅間隔牆，分隔有爭議的地方與2號店舖。

審裁處判法團得勝兼得堂費：

（一） 爭議的地方，原設計為廁所，所以屬公契第四條所包括在內。

（二） 答辯人違反〈建築物管理條例〉亦同時等同違反了大廈的公契（改動建築與改變用途）。

（三） 違反是連續的行為，答辯人之前的業主違法加建，違法的責任隨業權一併轉讓給現有業主（covenant run with the land），所以現有業主承擔了責任。

（四） 裁判處因而發出強制令，雖然違規建築非由現業主作出，但要負責復回原貌。雙方事前已同意回復間隔便可以，不用加裝廁所，因為這是公家的責任。

事件的原則清楚，任何業主皆不能以僭建屬上手業主留下而逃避責任。◇