回顧2026年上半年，隨著本港經濟復甦及剛性需求逐步釋放，樓市顯著回暖。樓價穩步上升，市場資不抵債情況明顯改善，負資產數字亦大幅回落。按揭息率維持在合理水平，增強用家入市信心，整體住宅物業呈現「價量齊升」格局，按揭市場表現亦有所改善。隨著住宅市場風險趨於可控，銀行對按揭業務的態度轉趨積極，陸續推出不同按揭計劃及調整優惠以爭取客源。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明13日表示，今年上半年樓市交投暢旺，帶動住宅按揭宗數及金額創新高。根據金管局住宅按揭統計調查，今年首5個月新取用住宅按揭貸款累計錄得22,296宗，涉及1,112.78億元，較去年同期的17,708宗及824.23億元，分別增加4,588宗或25.9%，以及288.55億元或35%，宗數及金額均創近4年的首5個月新高。

經絡綜合土地註冊處資料顯示，今年上半年現樓按揭登記累計錄得41,707宗，較去年同期的28,885宗增加12,822宗或44.4%，創近4年的上半年新高。樓花按揭登記則錄得2,874宗，較去年同期的3,189宗減少315宗或9.9%。

住宅市場價量齊升，銀行對按揭業務取態亦轉趨積極。大型銀行透過推出低息定息按揭計劃，以及增加按揭現金回贈等優惠吸引優質客戶。經絡綜合土地註冊處資料顯示，6月份四大銀行現樓按揭市佔率升至78%，創3年新高。

息口方面，上半年美聯儲維持基準利率不變，香港銀行亦保持最優惠利率不變。本港銀行體系總結餘一直徘徊在約540億元水平，1個月港元拆息大部份時間介乎2厘至3厘。以新造H按計劃「H加1.3厘」計算，H按業主暫時仍以3.25厘封頂息率供樓。

按揭保險需求則持續疲弱。自2024年10月《施政報告》宣布放寬按揭成數後，購買任何物業均毋須透過按揭保險計劃，亦可申請最高七成按揭。根據香港按揭證券有限公司資料，上半年新取用按保貸款累計錄得2,957宗，涉及155.24億元，較去年同期的3,483宗及174.57億元，分別減少526宗或15.1%，以及19.33億元或11.1%，宗數及金額均創近10年的上半年新低。

選用按揭保險的比例亦持續下跌。5月份新取用按保宗數只佔整體新取用住宅按揭宗數的10%，創2019年10月「林鄭Plan」推出以來，即逾6年半或79個月的新低。

樓價自去年6月起持續上升。根據差餉物業估價署資料，本港私人住宅售價指數已連升12個月，5月份指數更創31個月新高。隨著樓價持續回升，負資產個案亦顯著減少。

金管局數據顯示，今年首季負資產個案錄得11,424宗，涉及550.37億元，較去年第四季的21,304宗及1,054.34億元，分別減少9,880宗或46.4%，以及503.97億元或47.8%，宗數及金額均創近10個季度新低。

下半年樓按市場前瞻

展望下半年，曹德明對樓按市場維持審慎樂觀，但認為仍須留意本地及環球經濟環境帶來的潛在風險。

美國近期經濟數據呈現拉鋸局面，令聯儲局的利率走向陷入兩難。一方面，就業市場顯著降溫，6月份非農新增職位只有5.7萬個，遠低於市場預期的11.5萬個，削弱加息迫切性；另一方面，受地緣政治局勢及能源價格波動影響，核心通脹仍然高企，5月份美國消費物價指數按年升至4.2%，創2023年4月以來新高。

在美國「就業弱、通脹強」的背景下，新任聯儲局主席早前重申堅持2%的長期通脹目標。經絡預計，聯儲局第三季將採取審慎觀望態度，暫時按兵不動，並把觀察期至少延長至今年10月。

不過，若未來通脹數據持續高企，甚至再度急升，聯儲局仍不排除啟動一次「防禦性」加息。香港方面，若美聯儲繼續按兵不動，本港銀行最優惠利率亦料維持不變，1個月港元拆息預計繼續在2厘至3厘之間反覆，新造H按實際息率普遍維持在3.25厘水平。

樓花按揭方面，受惠於早年政府放寬樓花按揭成數，經絡內部統計顯示，今年首次推售的新盤樓花中，大部份買家傾向採用即供付款方式，個別新盤選用即供的比例更超過九成，相關數字預計將於下半年陸續反映在樓花按揭登記之中。

經絡預計，下半年樓花按揭宗數有望追落後，全年樓花按揭登記可達約6,500宗，與去年相若。現樓按揭方面，預計下半年二手市場維持平穩，全年現樓按揭登記可達約78,000宗，較去年全年的64,261宗增加約兩成，挑戰近4年全年新高。

住宅按揭方面，經絡預計下半年樓市將維持「量價齊穩」格局。雖然息口仍有上升可能，但預料幅度不大，對置業人士及業主影響有限，加上樓市持續回穩，市民入市信心料不會受到太大影響。

銀行亦料繼續積極爭取住宅按揭業務，不排除按照自身條件及公司策略，繼續調整按揭優惠。經絡預計，全年新取用住宅按揭宗數可達約58,000宗，較去年全年的47,633宗增加約兩成，挑戰近4年全年新高。

按揭保險方面，隨著政府放寬按揭成數，透過非按保方式借盡七成按揭的申請個案顯著增加。今年6月經絡接獲的私人住宅按揭申請中，借盡七成按揭而毋須使用按保的客戶，佔整體申請比例達51%，創2024年10月《施政報告》放寬按揭成數上限以來新高。

經絡預計，借盡七成按揭的比例將持續維持高位，按揭保險需求則會繼續在低位徘徊。全年新取用按保宗數料約6,000宗，較去年全年的7,098宗減少約一成半，創近11年全年新低。＠

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