財經評論｜港元拆息反覆 明年按揭壓力能否減輕

2026年以來，香港銀行同業拆息（HIBOR）走勢反覆，不僅影響按揭族的每月供款負擔，也牽動樓市及整體經濟。

與按揭利率密切相關的一個月HIBOR，1月底約2.61厘，3月底降至2.23506厘，其後逐步回升，5月徘徊在2.6厘左右，6月底升至2.93976厘。雖然7月底回落至2.67536厘，但9月底再度升穿3厘，報3.00518厘。

踏入第四季，拆息重新回落，10月底降至2.70923厘，11月5日進一步跌至2.57893厘，較9月底下降約42.6點子。

隨著年底臨近，香港樓市雖略有回暖，但對一般家庭而言，樓價高企、收入及生活成本壓力仍然存在。拆息持續回落，能否真正減輕市民的按揭負擔，成為值得關注的問題。

聯繫匯率下的兩難

香港的利率走勢，很大程度取決於美國貨幣政策。由於港元與美元實施聯繫匯率制度，香港難以完全按照本地經濟需要調整利率。

美國聯儲局今年9月16日加息0.25厘，將聯邦基金利率目標區間上調至3.75厘至4厘，為2023年7月以來首次加息。香港金金管局翌日跟隨調高基本利率，由4厘升至4.25厘。10月底，聯儲局維持利率不變，香港基本利率亦維持4.25厘。截至11月初，兩地利率均尚未再調整。

不過，金管局基本利率並不等同銀行實際向客戶收取的按揭利率。前者主要用於銀行透過金管局貼現窗取得資金時的利率計算，並非直接決定市民的按揭供款。

以9月加息為例，雖然金管局上調基本利率，但滙豐等主要銀行並沒有同步調高最優惠貸款利率，因此官方加息不代表市民的按揭利率一定跟隨上升。

另一方面，港元今年曾逐漸轉弱，由4、5月約每美元兌7.83港元，至10月一度接近7.85的弱方兌換保證水平。當美元市場利率高於港元市場利率，部份資金可能轉持美元，以賺取較高利息，進一步增加港元貶值壓力。

這也反映出香港經濟面對的矛盾，聯繫匯率制度有助維持港元穩定，但香港難以完全按照本地經濟需要調整利率。近年香港不斷加深與大陸的經濟融合，然而大陸自身亦面臨內需疲弱及經濟增長放緩等問題，過度依賴大陸市場，未必能解決香港本地的經濟困境。

H按佔比下降 定按快速增加

至於香港住宅按揭利率，主要有三種計息方式，包括按照銀行最優惠貸款利率（P）計算的P按、與香港銀行同業拆息掛鈎的H按，以及固定利率按揭（定按）。三者計息方式不同，業主能否因拆息下降而減輕每月供款，仍取決於實際按揭條款。

值得留意的是，香港住宅按揭市場近月出現明顯變化。根據金管局統計，今年5月新批住宅按揭中，H按佔73.8%，6月降至70%，7月進一步跌至61%，8月降至57%，9月只剩52.7%，短短四個月減少21.1個百分點。

相比之下，P按在5月至9月的佔比一直徘徊在1.2%至1.9%之間，9月僅佔1.3%。定按則快速增加，8月佔37.4%，9月升至42.4%，按月增加5個百分點，與H按的差距逐步收窄。

儘管H按仍是新批住宅按揭的主流，但選擇定按的比例正在提高。定按的好處，是在合約指定期間內利率不變，方便家庭預算每月供款；H按則隨市場拆息變動，當利率下降時可能受惠，但同樣要承擔利率反彈的風險。這些變化反映，新申請按揭的市民除了考慮眼前利率高低，也需要衡量未來幾年的供款穩定性。

對採用H按的業主而言，實際利率通常按照HIBOR加上銀行訂定的利率計算，並設有封頂水平。當拆息下降至足以令按揭利率低於封頂水平，業主才有機會減輕供款負擔。因此，HIBOR回落並不代表所有家庭都能立即受惠；至於採用定按的業主，在固定利率期內更不會因拆息下降而自動減少供款。

明年初拆息走勢仍有變數

展望2027年初，筆者認為港元拆息可能維持低位反覆，進一步下降的空間有限。11月初一個月HIBOR已回落至約2.58厘，但香港銀行體系總結餘約540億元，處於相對偏低水平，加上年底企業結算、股票集資及資金流動，仍可能令短期拆息出現波動。

另一方面，美國利率政策仍是影響港元拆息的重要因素。若美國通脹持續偏高，聯儲局進一步加息，港元與美元的利率差距可能擴大，促使部份資金轉向美元市場，令港元資金供應收緊，屆時一個月HIBOR也可能重新逼近3厘。

即使明年按揭利率有機會下降，不同按揭計劃的業主，實際受惠程度仍有所不同。即使部份業主的每月供款減少，若收入沒有增加、生活成本持續高企，家庭的整體經濟壓力也未必明顯改善。

香港政府近年積極推動樓市及大型發展計劃，但樓市成交回升，不等於一般市民的生活水平同步改善。倘若就業、工資和消費信心沒有明顯好轉，單靠降低借貸成本，恐怕難以真正改善民生。＠