多年來，香港一直是世界上最緊俏的房地產市場。住宅地產和商業物業的價格如此之高，以至於特區政府徵收了各種稅費，以抑制購買、減少需求，旨在創造一個更加負擔得起的環境。

儘管高昂的費用給人們帶來了困難，然而這也表明這座城市是一個非常有吸引力的居住和經商之地。即使在1997年中共從英國手中接過這座城市的主權之後，這些吸引力依然存在，促使眾多外國跨國公司在這座城市設立辦事處，也促使外地人士在這裏安家落戶，以便就近開展業務。

然而2020年，北京打破了英國留下的親商法律制度，這些吸引力開始消失，而且消失得很快。外國公司紛紛遷出香港，許多人才也紛紛選擇逃離。房地產價值暴跌，這實際上宣告了香港吸引力的消亡，也宣告了香港對中國大陸的作用正在減弱。

北京2020年的對港舉動並不是它第一次試圖消滅香港的吸引力，儘管這無疑不是它的本意。2003年，中共曾試圖干預香港對個人和商業合同的法律保護，而當時正是這些法律保護使這個「特別行政區」成為了一個極具吸引力的工作和經商之地。當時的本港大規模抗議迫使北京當局讓步。

儘管2020年同樣發生了大規模抗議活動，然而這次北京並未選擇退縮。北京制定了《國家安全法》（National Security Law，簡稱NSL），並動用了大量警力和軍力強行推進此事。隨著該法的出台，香港對合同和個人的法律保護也隨之終止。許多企業幾乎立即開始撤離香港。

這個事件對本港造成的影響是巨大的。根據香港政府統計處的數據，自《國安法》生效以來，約有70萬中國人離開了香港。外國居民也離開了香港，然而更能說明問題的是，全球銀行、航運公司和其它企業也離開了香港，前往更自由便利的地方。高盛（Goldman Sachs）和摩根大通（JP Morgan）等大公司已將資產和人員轉移到其它亞洲地區，如新加坡等。

統計數據顯示，2019年在香港營運的美國公司中約有40%已經離開，而仍在香港營運的外國公司中亦有一半表示有意離開。自2020年以來，在香港金融市場上市的新股票和債券減少了約90%。

據加拿大著名的智庫麥克唐納-勞里埃研究所（MacDonald-Laurier Institute）的研究員喬恩‧哈特利（Jon Hartley）研究估計，即使中共政府沒有在2020年做出香港法律改變，香港今天的人均收入也要比本來的水平低10%左右，主要因素是COVID-19全球疫情的影響以及中共政府拖延中國經濟復甦的「新冠病毒清零」措施等。

在這種外商急速外逃的大背景下，香港房地產自2021年以來貶值約25%也就不足為奇了。去年，一手和二手市場的房地產交易總額僅為500億美元左右，比2019年下降了30%。在過去的18個月裏，超豪華住宅的價值下降了四分之一。市場上的房屋庫存達到了2007年以來的最高水平。租金也有所下降。據計算，目前此類房產的租金收益率僅為3%。由於嚴重依賴房地產，城市預算也受到影響，預計4月1日開始的財政年度將出現130億美元的赤字。

可以肯定的是，中國整體經濟增長速度的普遍放緩也是導致本港經濟崩潰的原因之一，因為香港具有的主要吸引力之一就是毗鄰曾經快速增長的經濟體。高利率也是一個原因，因為香港與美元掛鈎，迫使香港當局跟隨美國聯邦儲備委員會加息，而不是跟隨中共央行的步伐選擇減息。然而這兩個因素都不能解釋上文所述的巨大經濟下滑。企業完全可以等待利率政策的改變和中國經濟的回暖。過去，他們已經這樣做了。原因在於新的《國家安全法》，以及它如何從根本上改變了香港的商業環境。

為了遏制房地產價格下跌的步伐，香港特區政府已經撤銷了十多年前為抑制價格上漲而制定的法律：對非永久性居民徵收的15%印花稅（stamp duty）和對現有業主徵收的7.5%印花稅現已取消。該市還取消了對兩年內轉售房產徵收的炒賣稅（flip tax）。簽證規定也已放寬，以鼓勵外來人才流入本港。雖然香港當局做出這些改變是合情合理的，而且可能會減緩價值縮水的速度，然而這也預示著某種恐慌。

歸根結底，香港所能做的一切都無法改變根本上的問題：國安法。更糟糕的是，北京正向香港施壓一項更為嚴格的安全法，外界稱為「香港基本法第23條」。這項新法律雖然表面上只針對外國特工，然而迄今為止只起訴了中國公民。可以肯定的是，香港曾經對合同和個人提供的極具吸引力的法律保護，如今早已蕩然無存。毫無疑問，新加坡樂見這種情況的發生。新加坡正在因此從香港獲得大量的業務、人才和財富。

與此同時，北京中南海的一眾高官似乎並沒有意識到，或者甚至根本不關心，他們正在殺雞取卵，正在扼殺曾經經常為中國經濟下金蛋的母雞。

作者簡介：

米爾頓·埃茲拉蒂（Milton Ezrati）是紐約州立大學（The State University of New York，簡稱SUNY）布法羅分校人力資本研究中心主辦的《國家利益》（The National Interest）雜誌的特約編輯，亦是總部位於紐約的知名傳播公司Vested的首席經濟學家。在入職Vested之前，他曾擔任Lord, Abbett & Co.等公司的首席市場策略師和經濟學家。他還經常為總部位於紐約的《城市雜誌》（City Journal）撰寫文章，並定期為《福布斯》（Forbes）撰寫網誌。他的最新著作是《即將到來的三十年：未來三十年的全球化、人口統計學和我們的生活方式》（Thirty Tomorrows: The Next Three Decades of Globalization, Demographics, and How We Will Live，2014）。

原文： Hong Kong’s Property Problems Reflect Beijing’s Mismanagement刊登於英文《大紀元時報》。

本文僅代表作者本人觀點，並不一定反映《大紀元時報》立場。

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