今年1月22日，《2021年業主與租客（綜合）（修訂）條例草案》正式生效，規定業主及租客日後必需簽訂標準租約並打釐印、租客可享合共4年租住權保障、業主不得濫收水電、2年死約期滿後加租上限需參考當時全港住宅物業的租金指數，並以10%為上限。驟眼看以為此《條例》為基層的救命草，但實際實施方面卻令一班劏房戶等「雪上加霜」。
陳女士與丈夫及兒子2016年起居住在油麻地一個約150呎劏房，當時的租金為4,500元，每年續租加200元，2020及2021業主更因為疫情而決定不加租。直至今年1月，即剛剛在《條例》生效前後，租約到期需要續租，業主突然向陳女士表示租金會由5,100元加500元至5,600元，連同水電費每月需要6千多元，已佔他們全家總收入超過一半，並向陳女士表明「再唔交租（答應加租）就收樓」，陳女士有感「肉隨砧板上」，惟有答應，「條例好似幫倒忙」。
香港社區組織協會於今年1月至5月，以網上問卷形式訪問291位居住在劏房、板間房、籠屋等不適切居所租戶。結果發現，現時租約仍然生效的受訪者中，有一成人（9%）指在《條例》通過後已被業主預告加租，更有新業主與新租客簽約時大幅調高單位租金。過去兩年有55%受訪者表示有加租，加租金額中位數為200元。
超過一半受訪者表示，即使業主違反《條例》，亦不敢向政府部門投訴，有63%的受訪者指是因為「政府對租客支援不足，一旦與業主出現糾紛亦求助無門」；亦有近半人（47%）表示「政府部門角色被動，一旦業主不履行責任亦無人執法」，導致條例難以保障其住屋權。
有受訪者表示不提出簽約續租，主要原因害怕被加租，更擔心與業主發生糾紛而被業主趕走。政府執法的角色過於被動，不貼近現實情況，加上條例未完善，令租戶對《條例》的執行無信心，令條例變成「紙老虎」。
受訪者中，只有不足六成人（58%）知道現時已實施租務管制條例，更有近七成人（66%）不知道自己租住的地方是否受到相關條例保障，可見基層租戶對條例一知半解，亦顯示政府的教育及解說工作嚴重不足。有近九成（87%）受訪者表示，如遇上租賃困難，不知道可找哪個政府部門或機構協助。
社協副主任施麗珊指，有租戶向她表示在《條例》通過後至生效前的空檔期，被業主大幅突然加租35%，更有業主向租戶聲稱「是政府規定」加租一成，其實一成是「加租上限」，但業主則以此為藉口大幅加租，她指業主為「彌補」日後加租限制而先大幅加，「可謀利，但唔應該暴利」。就算業主真的違例，由於罰則太輕，沒有阻嚇性「業主當冇到」。
她建議兩年內於《條例》中加入規管「起始租金」，可參照差估署對個別單位估值租金水平，規定業主分間單位出租後年租金收入不能高於差估署租值120%；亦應該設立恆常基檢討機制，每兩年檢討租務管制法例；除了相關部門要加強執法主動性，政府亦應加強公眾教育及條例宣傳工作，例如「上門洗樓及擺街站」，令租客及業主及了解其權責。但說到底，現時逾20萬人居住在這些不適切居所，施麗珊希望新一屆政府能盡辦法加大公屋供應量，讓這些住戶能儘早上樓。@
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