最近，河南省因為村鎮銀行爆雷以及銀行儲戶「被紅碼」，成為了媒體的焦點，被國內外廣泛關注。不過，奇葩事兒還遠不止於此，有網民就把河南最近的一系列魔幻操作，戲稱為「五大發明」，而且有意思的是，這其中有「四大發明」都跟房地產有關。
那麼，河南樓市到底發生了甚麼？這是河南獨有的現象，還是全中國樓市的一個縮影呢？這些現象背後，又藏著哪些問題呢？對眾多購房者來說，又意味著甚麼呢？我們今天就來談談這些話題。
河南「五大發明」 樓市最奇葩
我們先說這第一大發明——「無訪降分」，6月13日，河南洛陽市偃師區屬下的迎賓社區居委會，發出了一份通知，內容是，因為迎賓社區是「無訪社區」，所以，只要是該社區戶籍的中考學生，第一志願可以降3分錄取。甚麼是「無訪社區」呢，就是指沒有人去維權、上訪的社區。不過，在一片質疑聲中，第二天，這個政策就被宣布停止了。
除此之外，其它的「四大發明」，就都是和河南的樓市有關了，這幾個發明是：「用小麥換房」、「用購房票代替拆房賠償金」、「人才變韭菜」以及「爛尾樓維權賦紅碼」。
其中，「爛尾樓維權賦紅碼」，指的是前段時間，鄭州一些爛尾樓的業主，因為去相關部門維權，結果發現自己和家人的健康碼隨後就突然變紅了。變紅了，那就只能待在家裏，出去維權是沒門兒了。在之前的節目中，我們已經講過這件事兒，所以今天，我們就來重點說說河南的其它「三大發明」。
「好麥房」「巨劃蒜」 河南售樓出奇招
首先就是「用小麥換房」。
6月20日，有兩份非常「另類」的銷售海報在網絡流傳，一份是出自河南商丘民權縣的建業河畔洋房。活動內容是，「每斤2元，小麥換房」，而且最高可以用小麥折抵16萬元的房款；另一份，是來自河南開封市杞縣的建業城，這個是「每斤5元，大蒜換房」。
可能是這兩個促銷手段太有創意了，相關話題很快就上了熱搜榜，也有媒體證實說，兩條消息都是真的，而且小麥和大蒜的價格，也都高於目前的市場收購價，所以相當於讓利給購房者，不過，只能用於首付款，同時也有其它的限制條件。
比如，大蒜的市場價格是每斤1.5元左右，而杞縣建業城按照5元收購，但是，需要先交訂金2萬元，剩餘的首付可以用大蒜抵償，但最多不能超過10萬元，也就是2萬斤大蒜。
那麼，房企為甚麼要收購小麥和大蒜呢？難道是這些房企，也同時兼營農產品批發收購業務嗎？看上去，營銷海報上說高價收購是為了「愛心助農」，給購房者讓利，但其實，無非是因為面臨著巨大的銷售壓力、去庫存的壓力。
比如，推出小麥、大蒜換房的這兩個樓盤，都是「河南一哥」建業地產旗下的項目。《中國證券報》報道，建業地產今年5月取得的物業合同銷售額，同比減少了71.3%；合同銷售建築面積，同比減少68.6%。另外，今年前5個月，建業地產的累計物業合同銷售總額，同比減少了48.6%，總合同銷售建築面積，同比減少了47.3%。
而且，據「界面新聞」報道，從去年河南水災以來，建業地產就暴露出流動性危機。過去幾個月，建業已經多次出售資產自救，轉讓一些商業項目10年左右的營運權，還引入國企策略投資者等等。
那麼，這樣的促銷手段是否奏效呢？答案是，確實有效果。據媒體報道，5月22日推出的「大蒜換房」活動，在16天中成交了大約86萬斤大蒜，電話諮詢的有2,859組，到訪樓盤的有852組，一共成交了30套住宅。畢竟，大蒜的收購價是5塊錢，要比1.5元的市場價高出3倍多。
不過，也有農戶表示，這種營銷吸引不了更多普通農戶，因為無論是大蒜還是小麥，普通家庭幾乎不可能有過萬的產量，除非是承包戶，而且因為有額度上限，即使有足夠的大蒜或小麥，也無法抵扣全部的首付款。
我們看，這很是特別的促銷活動，實在是讓人感覺，房企為了促銷，真的是煞費苦心、絞盡腦汁了。也有不少網民認為，開發商為了賣房，連農民都不放過了，擔心開發商會不會挖坑讓農民跳。
當然，這樣的擔心並不是多餘的。當前，包括河南建業在內，不少城市的在建項目都出現了停工乃至爛尾的情況。雖然首付款看起來是便宜了，但首付只佔房價的三成，另外七成房款，還是要用真金白銀來支付的，如果買到爛尾樓，那所謂的「愛心助農」，也就變成了「狠心坑農」了。
可能是因為這種奇葩促銷遭到了不少人的質疑，總之，6月20日推出的「小麥換房」活動，原計劃是在7月10日結束的，但是卻在6月22日提前停止了，而它留下的疑問，還繼續在網上發酵。
「房票」代替拆遷款 穿越上世紀？
我們再來看，河南房市的另一大發明，「用購房票代替拆房賠償金」。6月20日，河南鄭州宣布，鄭州中心城區的棚戶區改造將推行「房票」安置。被徵收人，如果在一年有效期之內，使用「房票」購買商品住房，會給予安置補償款的8%作為獎勵，而且，不計入家庭限購套數。到期沒有使用房票的，會重新按照貨幣補償方式安置，不過，沒有相應的獎勵措施。
也就是，拆遷戶要是拿著「房票」去開發商的樓盤買房子，可以享受獎勵和優惠政策，包括購房區域選擇、契稅減免、子女入學資格等等。
不過，「房票」實行實名制，使用人限定在持有人、持有人配偶、持有人近親屬範圍之內，不得轉讓、贈與、抵押、質押、套現。同時，「房票」購房的花費有最低限額，要不低於「房票」票面金額的90%。
不過，實際上，鄭州還不是第一個出台「房票」安置的城市。2022年以來，在房地產持續下行的背景下，「房票」補償再被推出。大陸媒體以「歡迎回到七十年代？！」來形容重推房票的做法，並稱「不少網民直呼有穿越上世紀的感覺」。據澎湃新聞不完全統計，僅今年以來，包括河南、江蘇、浙江、湖北等20個城市，都在嘗試實施「房票」安置政策。
在業內人士看來，早在2015年，「房票」模式就已經在一些城市的棚戶拆遷安置中使用過，短期內看，確實可以緩解房地產去庫存的壓力。但是，也有很多人更傾向於貨幣安置，他們擔心留給安置戶的都是一些位置、樓層等不理想的房子，或者是撞上爛尾樓。
高學歷引進人才 也被「割韭菜」
說完這幾個樓市新發明，我們最後要說的，就是「人才變韭菜」了。6月20日，河南鄭州一個號稱是「最高學歷樓盤」的停工，引發了關注。
據《中國新聞周刊》報道，鄭州高新區「永威金橋西棠」住宅項目，吸引了周邊4公里內4所大學的大量高校教職工和畢業生購買。有業主統計，1,057戶業主中就有72名博士、320名碩士。其中，本科及以上學歷超過八成，還有兩成業主享受鄭州人才補貼。
那麼，樓盤停工，業主們怎麼辦呢，為了督促房企復工，這些業主們組成了法務組、監督組、影片組，多次和房企政府部門溝通協商，還建起社交媒體、短片帳號，把買房經歷寫成了近7萬字的文章，但是無濟於事，已經停工7個月的樓盤，至今還是沒復工。
資料顯示，「永威金橋西棠」住宅項目的開發商，是鄭州金威實業有限公司。爛尾的原因是，項目監管賬戶的資金已經被挪移十幾個億，沒錢動工了。但是，儘管業主多方努力維權，甚至高新區政府、鄭州市政府也有介入，但始終也沒見到挪用資金的相關實控人的人影。
對此，有網民評論說，「都捲成高端人才了，還是逃不過被當韭菜割」。也有人嘲諷說，這是開發商要用爛尾樓幫鄭州留住人才，也是夠用心良苦的。
經濟下行壓力下 房地產危機加劇
那麼，有人可能會問，為甚麼這些事都集中在河南，尤其是鄭州呢？
確實，鄭州的情況很有代表性。我們以前的節目中就講過，鄭州對房地產的依賴度是全中國第一，達到了GDP總量的29%，賣地收入佔了整個財政收入的將近80%。但是，截至2021年12月31日，鄭州市有超過20%的樓盤停工、或者是爛尾，爛尾樓的數量有2.5萬套，佔了2021年全年新房成交量的28%，也是全中國第一。
但是，這些樓市的奇葩現象，是河南獨有的嗎？當然不是。
據克而瑞研究中心的不完全統計，截至2021年末，24個重點監測城市尚未交付的問題項目，總建築面積，大約是2,468萬平方米，佔2021年商品住宅成交總面積的10%。其中，鄭州、長沙、重慶和武漢等項目交付風險較大，尚未交付的問題項目，總建築面積都超過200萬平方米、總套數都超過2萬套。另外，短期內存在交付風險的城市，除了鄭州以外，還包括武漢、南寧、廣州等。
而且，在經濟放緩的同時，房地產危機還在加劇。
5月份的數據顯示，無論是投資還是銷售，中國房地產的各項數據都在下滑。尤其是，房地產銷售已出現量價齊跌的局面。中國70個城市的新房平均價格，6年來首次出現下降，同比收縮了0.1%，說明房價下行的壓力明顯增大；而且二手房比一手房的降溫態勢更為明顯，出現了跌幅達到兩位數的城市。
但是，房價下跌了，購房的熱情卻沒有回暖。雖然今年3月，北京當局暫停了擴大房地產稅試點的計劃，5月份又降低了抵押貸款利率，各地政府也都出台了數十項促進購房的新政策，但是，一些潛在的購房者表示，這些激勵措施不足以抵消風險，因為更低的首付，只意味著需要更長時間來還清銀行貸款，考慮到目前經濟不好以及隨時存在裁員的可能性，這些人不想把一大筆錢花在買房上。
因此，可以看到，房地產銷售持續低迷。克而瑞研究中心的數據顯示，截至5月底，近八成房企的目標完成率，不到30%，超過50%的房企，目標完成率低於25%。2022年以來，百強房企單月業績，連續5個月同比下跌，跌幅由1月的39.7%擴大到5月的59.4%。
另外，自恒大爆雷以來，已有十多家公司發生債務違約。而且，房地產危機，也從民營企業向國有企業蔓延。
比如，路透社在22日報道，中國國有房地產公司綠地控股（Greenland Holdings）的評級，已經被國際信評機構標普，調降為「選擇性違約」（Selective Default）。因為此前，綠地控股將該公司大約5億美元的債券期限延長了一年，而標普認為，這筆交易是一次不良債務重組，相當於違約。同時，這也使綠地集團成為自2021年中國房企債務危機以來，第一家延長美元債券支付期限的國有房地產開發公司。
為此，中國房地產業協會近日發布通知，將在7月26日、27日兩天，在杭州市召開「房地產紓困項目與金融機構對接商洽會」，要盡力解決所面臨的急迫困難。
顯然，儘管中共當局一再強調要防止系統性風險，但房地產危機已經波及金融系統，系統性風險的可能性正在加大。
中國《財經》雜誌的一篇評論文章說，對於中國房地產形勢的判斷，決定了房地產是慢慢調理，還是要馬上送進ICU，如果錯過了上呼吸機的最佳時刻，中國經濟在很短時間內就可能會急劇惡化。
相信事到如今，除了中共當局自欺欺人外，恐怕沒誰會否認，中國的房地產正處在危機之中了。＠
財商經濟研究所
策劃：宇文銘
撰文：李松筠
編輯：蔚然、宇文銘
粵語配音：Ada
剪輯：曲歌
監製：李松筠
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