由於市場正在應對俄羅斯襲擊烏克蘭的影響，美國的抵押貸款利率出現大幅下降。這意味著房價的飆升可能會繼續下去。

據《抵押貸款新聞日報》（Mortgage News Daily）報道，從今年年初到上周五（2月25日），頗受歡迎的30年期固定抵押貸款的平均利率，已經上升了近整整一個百分點，達到4.18%。但隨後，在周一（2月28日）和周二（3月1日）分別下跌至4.04%和3.9%。這是自2020年3月疫情開始以來最大的兩日降幅。

隨著房地產市場歷來都會非常繁忙的春季的開始，抵押貸款利率下降將給購房者帶來更多的購買力。而這也將使本已經創紀錄的高房價繼續上漲。據提供住宅物業信息、分析和服務的供應商CoreLogic周二發布的一份報告顯示，美國1月份的房價同比上漲了19.1%。這是自從CoreLogic開始跟蹤價格以來，即45年來的最高增長水平。

據美國全國廣播公司財經頻道（CNBC）報道，CoreLogic首席經濟學家弗蘭克·諾莎福特（Frank Nothaft）對此表示：「去年12月和今年1月，待售房屋庫存繼續創下了整整一代人的最低水平。由於市場供應有限，買家們一直在哄抬價格。」

諾莎福特還補充說，抵押貸款利率自1月份以來的上升，削弱了購房者的承受能力。未來幾個月的價格增長應該會放緩，但這一切都取決於此次利率的下降會持續多久。鑒於導致抵押貸款市場面臨壓力的其它因素都與烏克蘭危機無關，這種下降可能會很短暫。

周二，美國10年期國債收益率跌至1月下旬以來的最低水平，抵押貸款利率則大致跟隨著美國10年期國債收益率的變化。由於俄羅斯入侵烏克蘭，市場正在經歷著動盪。

就目前而言，美國國債的走勢導致了抵押貸款利率的回落。但抵押貸款利率的變化會更直接地取決於對抵押貸款支持債券（MBS）的需求。這些債券通常會仿傚10年期國債的走勢，但也並非總是如此。現在正是那些並非如此的時期之一。

與美國國債不同，抵押貸款支持債券的持續時間可以根據再融資的需求而變化。30年期的固定貸款很少會持續30年。如果人們提前進行了再融資或出售了房屋，那麼債券期限就不會那麼長。《抵押貸款新聞日報》營運總監馬修·格雷厄姆（Matthew Graham）表示，鑒於目前利率上升，再融資機會增多，目前這批抵押貸款支持證券的持續時間預計不會超過5年。

在過去三個月中，5年期美國國債的漲幅比10年期美國國債高0.1%。由於抵押貸款支持債券的表現更類似於短期的5年期美國國債，因此它們很難跟上10年期國債的步伐。

格雷厄姆解釋說：「美聯儲購買債券的前景對抵押貸款支持債券的影響也大於對公債的影響，因為美聯儲在購買新抵押貸款支持債券的總需求中所佔的比例更大。因此，如果美聯儲撤出（目前它正在撤出），抵押貸款支持債券的價格一定會進一步下跌，以吸引買家。在其它條件不變的情況下，抵押貸款支持債券的價格越低，利率就越高。」

然而，鑒於目前的地緣政治緊張局勢，對短期債券的需求有所增加，因此抵押貸款利率正與更廣泛的債券市場保持得更為同步。問題是，這種情況會持續多久，答案仍取決於烏克蘭和其它地區情況將如何發展。#

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