美國房地產市場的低迷將會到來，但不會像2008年那樣。

在COVID-19大流行之後，在新的郊區移民浪潮和歷史低利率的推動下，房價經歷了一段不合理的高溫時期之後，專家們呼籲發生類似於2008年大衰退期間的重大住房崩盤。

根據行業基準標準普爾CoreLogic Case-Shiller全國房價指數，全國房價在2020年上漲了10.4%，在2021年創下了創紀錄的18.8%。無論如何，這都是一個極快的上升，有理由相信這種增長即將停止。自一年前以來，全國抵押貸款利率翻了一番，達到6%以上，通貨膨脹正在打擊消費者的錢包，美國經濟面臨著衰退。

在大蕭條期間，房價從高峰到低谷平均下跌了33%。這次房價會下降那麼大嗎？

不要打這個賭。

上一次金融危機是由房地產市場引起的，房地產價格不出所料地下跌。這是抵押貸款承保普遍不足的產物。許多次級貸款借款人購買了可調利率的抵押貸款，然後他們無法支付。這導致了大規模的取消抵押品贖回權。隨著失去贖回權的房屋湧入市場，房價下跌，這就導致房屋抵押貸款超過其市場價值。

這一次，基本面大不相同。今天，抵押貸款質量普遍較高。借款人的平均FICO得分目前約為750，而2009年為600。這意味著今天的借款人更有信譽，平均而言，應該能夠以比上次經濟衰退更高的利率償還貸款。

如今，房主也擁有創紀錄的房屋淨值。根據房地產行業數據提供商黑騎士（Black Knight）的數據，美國借款人已經集體獲得了11萬億美元的房屋淨值，即使其住宅保留了20%的最低淨值。直觀地說，創紀錄的房屋淨值也意味著借款人住宅的平均槓桿率較低。如今，房主平均只欠抵押貸款價值的43%。換句話說，貸款與價值比率處於43%的歷史低點。

如今，消費者拖欠抵押貸款的可能性較小。以甩賣價格計算，強制取消抵押品贖回權可能很少，這在2008年危機期間很普遍，並導致房價螺旋式下降。

除了借款人實力外，供需動態也在支撐價格。許多市場持續的住房短缺正在限制供應。聯邦抵押貸款機構房地美（Freddie Mac）估計，美國缺少約300萬套住房。這是2008年危機後十年房屋建設不足的結果。黑騎士數據顯示，在50個被追蹤的城市中，只有六個城市的房源比疫情大流行前更多。

為甚麼這很重要？因為這表明，在大多數市場，對房屋的需求繼續超過供應。而這種失衡使房價居高不下。

非正式的證據也支持這一數據。新澤西州北部幾位經驗豐富的房地產經理人在交談時表示，雖然遠高於要價的出價數量已經減少，但房屋仍然銷售迅速，並且經常高於要價。今天，許多潛在的購房者都是剛剛開始家庭的千禧一代，即使抵押貸款利率非常高，每月還款也相當昂貴，而且價格缺乏彈性。

儘管如此，一些市場確實出現了價格下跌，特別是在價格上漲和新房建設也飆升的地區（例如德薩斯州奧斯汀）。

全國住宅建築公司Lennar聯合行政總裁理查德‧貝克維特（Richard Beckwitt）在六月份的房屋建築商季度財報電話會議上對美國住房市場的「熱門與否」進行了總結。在Lennar看來，目前最大的市場位於佛羅里達州、新澤西州、馬利蘭州、夏洛特（Charlotte）、印第安納波利斯（Indianapolis）、芝加哥、達拉斯、侯斯頓、聖安東尼奧（San Antonio）、鳳凰城、聖地牙哥、奧蘭治縣（Orange County，橙郡）和內陸帝國（Inland Empire，加利福尼亞州）。這些地區仍然受益於供應緊張和積極的移民趨勢。

房價溫和下跌的市場包括查理斯頓（Charleston）、默特爾比奇（Myrtle Beach）、納士維（Nashville）、亞特蘭大、科羅拉多州、里諾（Reno）、鹽湖城、費城、維珍尼亞州和加州灣區。

Lennar看到哪些銷售價格大幅下降的市場？它們包括洛杉磯、羅利（Raleigh）、奧斯汀（Austin）、薩克拉門托（Sacramento）、西雅圖、明尼蘇達州和加利福尼亞的中央山谷（Central Valley）。

房地產是一種超本地資產類別，由當地經濟、移民模式和最近的新建築活動驅動。房主需要跟上當地市場，但呼籲房價下跌40%的權威人士將被證明是錯誤的。

作者簡介：范宇（音譯，Fan Yu）是金融和經濟學專家，自2015年以來一直專注於對中國經濟的分析。

原文「US Housing Market Proving Resilient」刊於《英文大紀元時報》

本文僅代表作者本人的觀點，不一定反映《大紀元時報》的立場。#

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