因為房價和利率的飆漲,使很多人擔憂美國房地產市場即將泡沫。對於房地產過熱,近日Tesla行政總裁馬斯克在一則推特評論中說:「他們挖了自己的墳墓——我們都應該牢記這一教訓」。

埃隆.馬斯克(Elon Musk)的評論源於多吉幣(Dogecoin)聯合創始人比利.馬庫斯(Billy Markus)5月14日在推特上發表的一條推文,稱加密貨幣是在經濟大蕭條之後「作為反對央行控制的聲明而創建的」。2008年房地產泡沫破滅,這是由次貸危機推動的。

馬庫斯在推特上寫道,全球金融危機「是由掠奪性貸款行為和其它不負責任的胡說八道引起的,導致房地產泡沫破裂、猖獗的印鈔、救助等」。

馬斯克在回覆馬庫斯時說,「房價只會上漲是錯誤的道理」。

馬斯克也不支持掠奪性貸款,他說:「但其中許多貸款人受重傷或無法生存」,最後他在推特上寫道:「他們挖了自己的墳墓——我們都應該牢記這一教訓,包括我在內。」

房價與收入的成長不成正比

簡單的經濟學常識,房價和收入增長都不能長期超過對方。兩者需齊頭並進——隨著收入的增加,人們湧入房市;為了使房價持續上漲,工資必須有相應的上漲。

這就是為甚麼住房經濟學家再次保持高度警惕的原因:新冠疫情下的房地產繁榮使房價增長遠遠超過收入增長。根據《財富》雜誌5月17日的報道,過去12個月,美國房價上漲19.8%,而私人公司工資僅上漲4.8%。歷史上火熱的就業市場,跟不上歷史上炙手可熱的房地產市場。

房價增長和收入增長之間的脫節,造成自上次房地產泡沫以來從未見過的負擔能力危機。根據抵押技術和數據提供商Black Knight的說法,典型的美國家庭將不得不花費其月收入的32%,來支付美國平均房價的抵押貸款。這是自2006年以來的最高水平。從長遠來看,該數字在2010年代平均為19.9%。

雖然持續的房地產繁榮導致全國幾乎每個區域市場的房價飆升,但它確實對一些市場造成了特別嚴重的打擊。疫情導致的在家工作爆炸式增長,使愛達荷州的博伊西(Boise)和亞利桑那州的鳳凰城(Phoenix)等房地產市場變得異常熱門。在那些市場,它變得白熱化。

為了更好地了解住房負擔能力狀況,《財富》雜誌近期請穆迪分析(Moody's Analytics)、CoreLogic和佛羅里達大西洋大學的房地產計劃小組,評估各地房價是否難以負擔。這三項評估旨在了解區域房價,相對於歷史上支持的經濟基本面(即當地收入)是否「被高估」。

CoreLogic的估算:

CoreLogic四月時向《財富》雜誌提供了大約400個大都市統計區域的評估。這家房地產研究公司發現,65%的住房市場被「高估」(即那裏的房價高於當地收入可以支撐的水平)。同時,CoreLogic估計26%的美國房地產市場價格「正常」,9%的價格「被低估」。

為了進行分析,CoreLogic使用了二月份的銷售價格數據。不過,五月份的銷售數據出來,情況應該會更糟糕。自二月以來,截至5月12日,30年期固定抵押貸款平均利率已從3.92%飆升至5.3%。此外,所有跡象都表明房價在此期間甚至更高。

雖然CoreLogic發現大多數區域房地產市場「被高估」,但該公司認為房價不太可能出現回調。CoreLogic表示,在這些房地產市場中,只有3%的市場有較高的機會看到2023年房價下跌。

佛羅里達大西洋大學的估算:

每個月,佛羅里達大西洋大學房地產計劃的研究人員都會計算,美國100個最大的市場中房價過高或過低的程度。然而,最新的計算對購房者來說是嚴峻的。

佛羅里達大西洋大學3月份的讀數發現,相對於這些市場的經濟基本面所支持的情況,美國最大的房地產市場100%的價格過高。

對購房者來說更糟糕的是:在這些大型市場中,44%的地區至少把房價高估了30%。價格過高的市場是博伊西(75%);奧斯汀(66%);猶他州奧格登(Ogden)(63%);拉斯維加斯(60%);和亞特蘭大(60%)。

就在兩年前,佛羅里達大西洋大學的數據發現,沒有(0%)住房市場的價格被高估至少30%。上一次房地產市場如此「定價過高」是在2000年代房地產泡沫破裂之前。在2007年3月,40%的大型市場被高估了至少30%。

穆迪分析的評估:

穆迪分析的首席經濟學家馬克・贊迪(Mark Zandi)表示,不會將 2022 年的房地產市場稱為房地產泡沫。因為他認為,稱之泡沫,這需要投機驅動的價格增長和房價高估。雖然贊迪不認為現在是投機行為推高了房價,但他確實說滿足了一個房地產泡沫要求:房價被嚴重「高估」。事實上,穆迪的最新分析發現,房地產市場看起來越來越像2007年。

在穆迪衡量的392個區域住房市場中,發現96%的區域被「高估」,並且當地房價高於當地收入能夠支撐的水平,而且26%的區域住房市場被「高估」了30%或更多。定價最高的市場是博伊西(73%);德薩斯州謝爾曼(Sherman)(60%);密歇根州馬斯基根(Muskegon)(59%);佛羅里達州霍莫薩沙士普林斯(Homosassa Springs)(57%);和田納西州莫里斯敦(Morristown)(57%)。

在接下來的一年裏,贊迪認為美國房價將持平。抵押貸款利率飆升造成的經濟衝擊應該足以讓歷史上炙手可熱的房地產市場降溫。然而,他表示,最「被高估」的房地產市場的房價可能下跌約5%至10%。

被高估的猶他州與被低估的加州

綜觀以上三個房價分析,令人頗為意外的是,加州多數地區沒有被明顯高估,例如三藩市灣區中心地帶甚至被CoreLogic評為「低估」,在佛羅里達大西洋大學的評估中只有12.55%~18%的高估。

另外,猶他州的奧格登(Ogden)、鹽湖城和普若弗(Provo)一帶皆被3個研究機構評為房價「高估」太多(超過30%),情況與拉斯維加斯、鳳凰城差不多。

根據猶他州的《德律撒新聞報》(Deseret News)報道,猶他大學Kem C. Gardner政策研究所的住房研究高級研究員德揚・埃斯屈克(Dejan Eskic)在3月時曾表示,住房「泡沫」的典型理解——是與當今市場上發生的情況不同,仍然存在真正的住房需求,尤其是在猶他州等西部州。

埃斯屈克說,庫存不足正在推動需求,而早在2006年,不負責任的借貸行為就讓每個人都能買房。如今,隨著貸款要求收緊,獲得抵押貸款並不容易,「所以我們的市場是由真正想要住房的人驅動的」。#

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