隨著抵押貸款利率快速上升，曾經紅火的美國住房市場正在降溫。房價仍然處於歷史高位，但現在人們擔心房價也會疲弱下來。

美聯儲上周三（6月15日）批准加息0.75%，這是1994年以來最大幅度。業界擔憂，接連加息有可能對已經受到利率重創的美國房市帶來更嚴重衝擊。

今年以來，房地產市場抵押貸款利率從1月份的3.15%左右提高到6月上旬的6.25%，利率上升導致住房市場急轉直下。抵押貸款需求急劇下降。

人們不免要問：今天的住房市場是否處於十多年前的困境？當時2007—2008年金融危機導致了經濟大衰退。

CNBC報道說，答案是否定的。如今美國的住房市場健康狀況要好得多。這在一定程度上要歸功於上一次經濟崩潰所帶來的新的貸款法規，使今天的借款人立足於更堅實的基礎上。

今天的貸款人信用更高

對於今天美國5,350萬份的第一留置權房屋抵押貸款，平均借款人的FICO（由美國個人消費信用評估公司開發出的一種個人信用評級法）信用評分是751分，創歷史新高。在上一次金融業崩潰兩年後的2010年，這一數字是699分。

在過去的兩年裏，由於COVID-19（冠狀病毒）大流行引發的需求，房屋價格也在飆升，今天的房主因此擁有創紀錄的房屋資產。根據抵押貸款技術和數據供應商Black Knight的數據，所謂的可動用淨值（Tappable Equity），即借款人在紙面上留有20%資產的同時，仍然可以從他們的房產中取出的現金數額，今年集體創下11萬億美元的紀錄。這比一年前增加了34%。

與此同時，槓桿率，也就是房主對房屋價值的負債程度，已經大幅下降。美國的抵押貸款債務總額現在還不到當前房屋價值的43%，是有記錄以來的最低值。

而負資產，即借款人的貸款欠款超過房屋價值，幾乎不存在。與2011年超過1/4的借款人處於水深火熱之中相比，只有2.5%的借款人背負不到10%的負資產。

如果房價真的下跌，所有這些都提供了巨大的緩衝。

高風險貸款沒有那麼多

目前有250萬份可調整利率抵押貸款（ARMs）未償還，約佔活躍抵押貸款8%。這是有記錄以來最低數量。2007年，就在房地產市場崩潰之前，有1,310萬份ARMs未償還，佔所有抵押貸款的36%。

房地產崩潰之後出台的新規定改變了遊戲規則。今天的ARM不僅按照其完全指數化的利率進行承保，而且80%以上的ARM在前7至10年以固定利率運作。

ARMs可以是固定的，通常有5年、7年或10年的期限。

今天，140萬個ARM面臨更高的利率重設。鑒於目前利率增加，這些借款人的月供也將面臨增加。這無疑是一種風險。但在2007年，約有1,000萬ARMs面臨更高的利率重設。

抵押貸款拖欠率很低

抵押貸款拖欠情況現在處於歷史最低水平，只有不到3%的抵押貸款逾期未還。即使在大流行的第一年，拖欠貸款急劇增加的情況下，逾期抵押貸款也比大流行之前的要少。

與大流行有關的抵押貸款暫緩計劃，幫助數百萬借款人得以恢復，但仍有64.5萬借款人陷在其中。

「抵押貸款市場正處於歷史上非常強勁的基礎上。」黑騎士企業研究副總裁安迪‧瓦爾登（Andy Walden）說。「即使是在大流行期間利用暫緩計劃貸款的數百萬房主，在離開他們的計劃後大體上也表現良好。」

雖然抵押貸款拖欠率仍處於歷史低位，但最近有上升的趨勢，特別是更近期發放的貸款。

抵押貸款銀行家協會（Mortgage Bankers Association）表示，自從利率開始上升以來，貸款人已經失去了大約一半的業務，這可能意味著他們會更加積極主動地向信用度較低的借款人提供貸款。

根據Black Knight的數據，現在住房市場最大的問題是房屋的可負擔性，至少在44個主要市場中處於歷史最低水平。雖然庫存開始上升，但仍然只有大流行前水平的一半左右。

Realtor.com首席經濟學家丹妮爾‧黑爾（Danielle Hale）說：「庫存上升最終會使房價增長降溫。」那些留在市場上的人有望在今年晚些時候找到相對不是那麼炙手可熱的房屋。＃

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