近一年前，中國房地產市場的債務緊縮，引發了開發商的第一波違約潮。而時至今日，中國的房地產行業正在生存線上奮力掙扎。

據彭博新聞社（Bloomberg）報道，中國的房屋銷售持續下滑，借貸成本上升，意味著許多開發商不再考慮海外再融資。全球評級機構紛紛撤銷對房地產債券的評級。與此同時，距離財報季僅剩幾周時間，又有多家房地產開發商的審計師辭職，加劇了人們對該行業金融透明度的質疑。一家在香港上市的房地產公司股價突然暴跌81%，引發了人們對於追加保證金（Margin Calls）風險的擔憂。

《南華早報》援引上月的一份內部文件報道稱，中國最大的房地產開發商之一——中國萬科集團公司董事會主席郁亮敦促員工「為一場可能決定公司生死存亡的戰鬥做好準備」。他說：「我們已經走到了垂死邊緣，這意味著我們已別無選擇。」

截至本周四（2月17日），彭博社的中國垃圾級美元債券指數每天都在下跌，推動收益率超過20%。一個衡量中國地產股的指標本周下跌了3.4%，使其過去12個月的跌幅達到28%，儘管在周五（2月18日）有所回升。

隨著房地產開發商的現金短缺狀況惡化，已經成為中國經濟最大拖累之一的房地產市場也在加速放緩。試圖抑制投機市場是一種冒險的策略，如果不加以控制，可能會威脅到北京方面今年將經濟穩定作為首要任務的承諾。監管機構已經悄悄地調整了一些規定，比如鼓勵併購等等，以推動房地產行業軟著陸。但迄今為止，官員們一直沒有實質性地放鬆限制。

新加坡的安本標準投資管理（Aberdeen Standard Investments）的亞太區企業債務主管盧卡謝夫斯基（Paul Lukaszewski）對此表示：「儘管政府變得更加支持開發商，但相關措施仍不到位，沒有解決流動性危機。市場動盪和持續的不確定性，已迫使傳統投資者離場觀望。」該公司的投資組合中有房地產開發商敞口。

2021年，中國華夏幸福基業股份有限公司未能償還2月28日到期的5.3億美元國際債券，使其成為自2020年北京為房地產行業制定新的融資限額以來，中國的第一家違約的房地產公司。根據渣打集團2月3日的報告，從那時起，至少已有11個中國開發商違約。

接下來違約的中國房地產開發商可能還會有更多。儘管房地產公司的收入流在萎縮，但他們在今年必須籌集近1000億美元的資金來償還債務。根據中國房地產信息公司的初步數據，中國100家最大的開發商在1月份的銷售額，同比下降了約40%，而12月份的下降幅度為35%。

開發商正在發行更多在岸債券，為建設項目提供資金，但仍不足以償還到期債務。據中國國際金融股份有限責任公司（China International Capital Corp.）的數據，中國房地產開發商在岸債券1月份的發行量下降53%，至人民幣230億元（約合36億美元），美元債券發行量較上年同期下降90%，僅為16億美元。以張宇為首的中金公司分析師在周五（2月18日）的一份報告中透露說，淨融資額（即發行量減去到期量）為負73億美元。

投資者還需要擔心表外債務（表外負債是指未在目標企業資產負債表上體現，但實際上要承擔的債務。如職工的退休費、離職費和安置費等）。知情人士本周透露，「墮落天使」世茂集團控股有限公司（Shimao Group Holdings Ltd.）近日提出，將推遲償還原定於本月至8月期間到期的約60億元高收益信託產品。由於擔心該公司將優先考慮償還這些債務，而不是償還所拖欠的離岸債權人的錢，該公司股價大跌。

審計師的辭職進一步加深了人們對房地產公司財務真實狀況的懷疑。合生創展控股有限公司（Hopson Development Holdings Ltd.）和中國奧遠集團有限公司（China Aoyuan Group Ltd.）的審計師均於1月下旬辭職。理由分別是信息不充份和在費用問題上存在分歧。世茂旗下的在岸子公司27年來首次更換了審計師。如果不能在香港交易所3月31日的最後期限前公布業績，可能會導致長期交易停牌。

標準普爾全球評級公司（S&P Global Ratings）的分析師在2月16日的一份報告中寫道：「在年終業績發布之前更換會計師事務所，無疑會引發對公司管理質量的質疑。」

有關部門正在採取措施放鬆對房地產業的融資限制，儘管這些措施基本上是有針對性的、漸進的，而不是廣泛的。據多家中國媒體在過去一周的報道，政府最近發布了規範預售資金使用的規定；銀行向房地產行業發放了更多的貸款；幾個城市的一些貸款機構已經下調了抵押貸款的首付額。

對於那些難以足夠快速地出售資產的房地產開發商而言，違約額可能會越積越多。國有企業已成為潛在買家，不過迄今為止，此類交易的步伐一直較為緩慢。

中國房地產業危機仍在繼續加劇，而且，目前仍看不到出路。#

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