【樓市動向】建屋目標下調2萬的實質意義

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報178.13，按周微升0.24%。分區指數除九龍區下跌1.17%外，新界東續升0.68%，港島及新界西分別反彈0.39%及2%。其餘領先指數個別發展，大型單位續跌0.09%，中小型單位及大型屋苑指數分別反彈0.3%及0.28%。中原經紀人指數(CSI)最新報47.61，按周上升4.5個百分點。

二手樓價靠穩，八個領先指數中有六個上升。新界區樓價上升，新界東連升三周，累計升幅1.87%，新界西更按周彈升2%，創近一年半最大升幅。大型單位表現則相對弱勢，連跌6周，累計跌幅3.45%。

由於股票市場近期累積不少升幅，對樓市氣氛有一定支持。今年首個大型新盤新地位於天水圍的Wetland上周末開售3百多伙，首日幾乎全數沽清，單是大手客已掃去超過四份之一單位。若後市不被看好，為何仍有這麼多投資者？現象值得深思。

兒童也關注住屋問題

另外，各階層對政府極度不滿早已在民調中反映。兒童天真無邪，又會否給予政府多點正面評價？答案是否定的。社區組織協會兒童權利關注會在元旦日發表一份民間兒童權利監察報告，選出2020年貧窮兒童十大關注政策，排名首三位分別為房屋、教育及社會福利。報告同時為政府表現評分，以100分為滿分，政府低見21分，所有政策範疇無一合格，房屋又成為不滿的關注點。

別以為兒童並不關心政府政策，他們也是持份者。很多家庭住屋活動空間不足，低下階層甚至連適切居所以致採光等基本權利都缺乏，家中兒童睡覺、吃飯、玩樂、學習皆在同一空間。加上近年「贏在起跑線」的歪風，令很多兒童的童年並不快樂。

最新一份長策進度報告顯示，不適設居所數目再創新高。18年初，林鄭月娥批評反對填海的人士拖累兒童住屋環境。實情是政府向來一意孤行，任何反對聲音政府一貫硬闖，若有真正重視問題，今天劏房問題怎會仍繼續惡化？根本問題是政府不聽取意見，自以為是，策略錯誤，執行無方，才是陷入今天的死局的主因。解決土地問題政府責無旁貸，抵賴永遠都不會令問題解決。

增加實際減少卻虛無

政府於去年12月中開記者招待會，發表19年長遠房屋策略進度報告。先撇開內容不談，政府連續第6年發表進度報告，比起市民更關注的土地大辯論、人口政策等，沒有任何系統性滙報進度，已算有所交代。今年焦點落在長遠房屋需求估算，十年房屋需求由45萬減至42.5萬，政府遂將目標下調至43萬，減少兩萬個，主要原因是因應人口統計數據更新云云。預測需求減少不是甚麼新鮮的事物，事實上，這已是政府第三次下調推算。13年長策諮詢文件推出時是47萬，14年確立長策時46萬，18年再減至45萬，19年再下調至43萬，下跌幅度倍增。

公屋聯會對數字創新低表示極度失望，認為目前公屋輪候時間長，重建需求又大，不明白為何當局要減少房屋供應目標，質疑政府在玩數字遊戲之餘更擔心政府減慢開發土地。連建制派都批評政府供應目標不增反減，忘記長策的初心。市民反而沒有太大反應，一來政府公信力已非常低，講甚麼數字市民都不太相信，二來目標對實際情況沒有甚麼實質意義。

只要深入分析，數字更令人擔憂。今次下調其實是有兩個部份，一個是需求上升，主要是來自500個重建單位，以及不適切居所住戶數目增至11.91萬，上升2千5百個。需求下降則分別是推算十年住戶增長減少1.23萬，及考慮到空置量大幅上升。至於空置量上升對需求下降有多大影響報告並無量化。可見長策實施六年，不適切居所數字年年創新高，問題未有得到改善。需求增加是實數，需求減少卻來自推算模型內的一些假設更新，且不具透明度，請問如何說服市民？

滾動十年目標沒有意義

自13年長策推出至今，政府將策略成功與否與十年供應目標掛勾。越來越明顯這個十年供應目標問題多多，並不適合作為指標。其一，在長策推出時，筆者於本欄早已深入分析，十年滾動目標並不可量，更是一個移動目標，皆因每年都有滾動十年，何謂達致目標根本無法得知。若以14年的46萬目標計算，如今已經過了一半，可是政府過去五個財政年度只提供了15.7萬個單位，只完成目標的三份之一，理論上往後五年政府要提供30萬個單位。可是進度報告預測未來五年最多只得20萬個單位，政府根本上已經大幅走數。滾動目標只是將目標模糊化，方便政府將建屋責任後延而已。

其二，只要政府再拖幾年，極可能得出供過於求的結論，因為人口下降。政府只是將問題拖死而不是解決。若政府做一個五年需求推算，需求極可能與十年的數字差不多，因為人口增長高峰就集中於這幾年，不適切居所亦基本上需求不變。明顯地，需求是有適時性，只要政府按照同樣基礎進行5、10、15及20年的估算，便可得出不能單按照十年估算作供應目標，而要同時考慮短中期需要及改善適切居所等問題。

其三，估算基準隱含一些極為敏感的假設，這透明度不高。相信平均住戶人數及空置率是其中之一。時隔六年，報告沒有告訴市民推算模型是否需要改進，在搜集資料方面是否需要改善適時性及增加估算的可信性。政府只是慣性重複過往工作。

其四，就算政府完全估計正確按照執行，預期供應符合需求估算，有甚麼理據令市民相信一個供求平衡的計劃就可令樓價回到合理可負擔水平？其實政府大條道理，維持更高供應目標，再觀察一兩年負擔能力改善才將目標調整，就可向市場釋出清晰訊號，政府實際上以供應蓋過需求，讓樓價回落至可負擔水平。可是特區官員只懂按本子辦事，少做少錯，不用思索，數據模型得出甚麼就是甚麼，如何解決問題也不知道。

※※※ ◎◎◎ ※※※

十年滾動供應目標本身沒有實質意義，若果有，已經執行五年多的長遠策略結果又怎會令樓價年年創新高？劏房戶數字年年創新高？既然滾動目標沒有意義，其差額減少2萬更亦然。要解決房屋問題，政府要做到有求必應，說服市民已有確實可執行的藍圖在手，而不是按估算模型更新數字。◇