反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報175.94，按周回升0.54%。分區指數除新界東下跌1.64%外，港島、九龍及新界西則分別回升0.8%、0.72%及1.93%。其餘領先指數亦全線回升，大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別上升0.3%、0.58%及0.62%。中原經紀人指數(CSI)最新報68.67，按周再升1.1個百分點。

二手樓價指數創11周高位，代理情緒指數連升七周兼升至近70水平，短期樓價將走出過去三個月窄幅上落的局面。七大領先指數上升，只有新界東下跌。

樓市開始升溫，過去周末一手售出3百多個單位，創四個月新高，當中永泰地產位於屯門OMA by the Sea便售出逾2百伙。該盤以迷你單位開則，價單大部份單位低於4百萬，可做九成按揭。地產商因應市況回暖正部署開售較大型單位，趁短期氣氛利好，惡劣經濟數據還未出現時出貨。

啟德商業地皮因未能達致政府底價而流標，是市區內一年間第三次流標。地政總署指底價已經考慮現時市況但同時亦要保障政府庫房收入，不會賤賣資產；並將研究將商業地皮改作住宅用途云云。

土地標售根本不是一個有效的市場機制，因為地皮只有一個供應者，就是政府。參與者少之又少，只有少數有能力的地產商競投。從各測量行對地皮估值出現巨大差異，加上政府設立底價並不透明，「市價」並不存在。政府增加供應無能為力，但市況稍稍下行，減少供應卻即時到位，這就是現行賣地機制不平等傾向，變相就是奉行高地價政策托市。

政治介入樓市發展

另外，位於安達臣道首幅私營發展港人首置盤截標，吸引九個財團入標。政府為發展設置條件，包括指定只能建開放式、一房及兩房單位，抽籤決定不少於1千伙作首置單位出售，定價及開售方式與時間要與政府商議等。地皮最終由長實以呎價4,546元投得，中標價只及對上一次華懋投得區內地皮的38%。連同每呎5千元的建築成本，以市價2萬一呎計算，即使打八折後出售發展商利潤仍豐。政府一方面稱不賤賣資產，一方面又以極低價批出首置項目，背後的政治考慮明顯，就是避免林鄭提出的房策出現流標的尷尬。觀乎過去一年的發展情況，政治已介入房屋政策，特區樓市發展已不能以常理及邏輯推論。

量寬只是樓價小推手

特區受反送中政治風暴及武漢肺炎疫情雙重打擊，各種經濟不利數據陸續浮現。政府剛公佈第一季經濟增長負8.9%，創有記錄以來最差。4月份失業率急升至5.2%，創十年新高。疫情雖然稍稍緩和，但沒有人知道如何全面恢復全球經濟活動，專家認為中共病毒將如流感般永遠存在，唯一有效對策就是研發藥物及疫苗。

經濟蕭條，但特區樓價未有因此而下調，反之更醞釀新的升浪。有地產代理行揚言樓市已重拾升軌，今年更有機會突破歷史高位云云。

代理推論未必無因，各國央行為了應對經濟衰退推出量化寬鬆措施，美國聯儲局更推無限量寬，比起08年金融海嘯更加進取。不少人認為量化寬鬆是推高樓價的元兇。理論上量化寬鬆就是央行透過在市場買入債券，間接將現金注入金融體系，市場資金充裕自然壓低借貸成本，同時令存款利率掛零，迫使資金投入股票及其它風險資產，當中包括房地產以追逐回報。結果是利好需求，推升樓價。

08雷曼爆煲後引發金融海嘯，美國聯邦儲備局先後推出三輪量化寬鬆。但美國整體樓價並非一面倒上升，而是繼續下跌直至12年初才開始反彈，由低位至今升約六成。英國亦出現類似情況，量化寬鬆之後樓價橫行三年才拾級而上，累積升幅約五成。

香港並無實施量化寬鬆，只是受制於聯繫匯率，利率跟從美國減至零水平，量化寬鬆威力遠不及美英，但結果卻完全超出預期。特區區住宅樓價除了12年政府推出雙辣招及15年中股災兩個時段外，基本上是直線上升，從金融海嘯低位至今累升310%，每年複合增長12%，全球無出其右，並非量化寬鬆可以解釋。過去十年美、英、港GDP平均增長每年1.83%、1.31%及2.38%，而過去十年特區家庭入息中位數複合增長每年5%，兩者均不足以解釋特區樓價升幅。

真正推手是特區政府

從港英美的住宅樓價不同表現可以得出幾個結論。量化寬鬆可推升樓價，但需要一段長時間才能發揮威力，十年大概在GDP增長的基礎上加以280至300點子。英美短中期受經濟環境影響大於量化寬鬆，主要因外國住宅市場由用家主導。經濟衰退，失業率上升，樓價先行下跌，相信今次亦不例外。特區情況截然不同，因為樓市多年來已被政府打造成超級奢侈品市場，奢侈品市場亦可稱之為用家主導，但大多限於極富裕的人士參與，市場特點是與經濟脫節，量寬與樓價關係亦隨之而脫勾。近期特區經濟受嚴重衝擊，但樓價仍跌之不下可引證論點。

另外，特區利率早已掛零。這次再推量化寬鬆，利率基本上亦已減無可減。外國利用量化寬鬆直接注資金融體系，理論上熱錢可自由流入特區，但特區早已對住宅實施前置辣稅，只有極長線投資才有利可圖，有違熱錢目的。因利率下調及熱錢而製造的額外需求少之又少，量化寬鬆推高樓價力量有限。反而是量化寬鬆加強了利率長期掛零的預期，為代理人製造話題，將長期壓抑需求推前或釋放而支撐樓價。

明顯地，特區推高樓價的並非量化寬鬆，而是政府政策。政府無法解決土地來源的問題，以致供應缺口長期存在。增加供應無能為力，但削減供應一步到位，未來私樓出現供應斷層。資助房屋比例不斷下跌，大幅落後於長策目標。本應要積極調控，但雙辣稅自13年以來基本上沒有重大改變，樓價一直上升，政府不去更改策略，只顧堵塞漏洞。雙辣稅推出以來庫房收入過千億元，證明稅項未能遏止需求。調控不力之餘還反其道而行，誤以為市民因買樓難而反對政府而減辣，將九成按揭保險上限大幅提升。缺口未填，政府就加大力度利用各種專才計劃大量輸入人口。

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特區住宅價格遠超負擔能力，全球稱霸十年，特區政府需要負上全責。量化寬鬆是他國政策，特區無法影響半分。與其擔心量化寬鬆推高樓價，不如集中力量迫使政府修改樓策，加強執行及調控，並阻止政府將樓市政治化，將更實際。◇ 

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