潘石屹，這個原本已經淡出人們視野的中國房地產大佬，最近又被媒體和社交平台推到風口浪尖。除了大罵他的兒子潘瑞「詆毀英烈」外，還指責他把資產轉移海外，甚至還把他7年前捐款哈佛和耶魯的事也翻出。在馬雲、馬化騰等民營企業家在中國遇到麻煩後，人們不盡擔心潘石屹會成為下一個馬雲。

因高考而「轉運」的農村娃 不想成為勵志故事

根據公開履歷表，潘石屹1963年11月14日出生於甘肅省天水市。小時候家境貧寒，其父是村裡唯一上過大學的人，但因為右派身份被迫回鄉。潘石屹從小學習努力、也頭腦靈活。

他曾經談及因為家裡窮，而不得不把妹妹送給別人，直到父親被所謂「平反」後才又接了回來。但當全家搬回清水縣的時候，因為家裡窮得一分錢也沒有，所以不得已以750元賣掉祖屋貼補家用。

在中國剛剛恢復高考的1979年，潘石屹考入了蘭州培黎石油學校（蘭州石化職業技術學院），不過在他的正式履歷上，寫的都是畢業於中國石油管道學院。不管是哪所學校，總之，離開了農村的他，畢業後分配到河北石油部工作，捧上了「鐵飯碗」。

但他卻在1987年卻決定辭職「下海」，出去闖蕩一番。這才有了現在的潘石屹。

對於他的窮苦出身，潘石屹無論在個人微博還是媒體評論上，都提起過多次。但他似乎不憚於用自己早年的經歷，把自己打造成一個窮孩子靠個人奮鬥成功且熱心公益的勵志典範。

碰上中共改變政策 潘石屹撈到第一桶金

「下海」後的潘石屹先到了深圳，然而最初的兩年，他在事業上並沒有明顯的起色。1989年，他隨同老闆牟其中——一位曾同時擁有中國「首富」和「首騙」兩個名號的前輩前往海南，並在次年與馮侖等5人（即後來所謂的萬通六君子）一起，在海南合夥成立了海南農業高科技聯合開發總公司（萬通公司的前身）。而就是這家公司，讓潘石屹淘到了第一桶金。

當時新成立的海南省正處於第二波經濟熱潮中，各項政策寬鬆，這6個年輕人，以高息借貸1000多萬元炒房地產，在僅僅半年多的時間裡，就賺取了1000多萬元。

商業嗅覺靈敏 潘石屹到北京開發房地產

敏感的嗅覺讓潘石屹迅速撤離海南轉上北京，這起因於1992年年底潘石屹的一個發現。當時他去海口市規劃局查一個項目的產權情況，發現海口的人均住房面積已經高達49平方米，對比北京，當時人均住房面積只有7.4平方米。潘石屹由此得出結論：這是海南房地產的泡沫，要儘早跑路。而北京則有著巨大的商機。

潘石屹與合夥人迅速清空了海南公司的存貨，並於1993年6月在北京成立了「北京萬通實業有限公司」。果不其然，海南房地產泡沫在這一年破裂，潘石屹他們躲過了一劫。

也可能就是因為有這樣的經歷，所以在2010年以後，潘石屹對北京的商業地產日趨嚴重的過剩問題，就顯得特別憂慮，這與後來他開始向外轉移資產，應該也不無關係。

2014年5月23日，潘石屹在清華經管學院中國企業家論壇上說，他對中國住宅市場不看好，「中國的房地產就是泰坦尼克號，馬上就要撞到前面的冰山。」他的這番言論當時就引發業界強烈的關注。

發展SOHO中國品牌 打造房地產「零售業」

1995年，潘石屹第一個與萬通的其他合夥人拆夥，與當時剛結婚的妻子張欣，在北京成立了「紅石實業公司」，後改為他們的商業地產帝國——SOHO中國。之後，兩人共同開發了一系列商業地產項目，並從1999年開始，推出並推廣SOHO——即小型辦公，居家辦公，這種現代辦公的新概念。

2001年初，SOHO中國在推廣其SOHO現代城的時候，就推出了「有點前衛、又有點另類」的國際化風格和概念。到2002年，潘石屹和張欣已經受到國內外主流媒體的普遍關注、成為被採訪的熱門人物，其中包括中共的央視、美國的《時代週刊》、《華爾街日報》和CNN等。

SOHO中國最早就以商業地產散售聞名，再加上獨創的SOHO模式，所以在很長一段時期裏，SOHO中國幾乎壟斷了北京商辦物業的散售市場，營收也成長的相當迅速。

潘石屹2009年在個人新浪博客裏解釋散售模式的好處時說，「把大樓看成一個西瓜，在中國的市場中，能買得起一個西瓜的人極少，但如果把這個西瓜切開來賣，能買得起的人就會呈幾何數增長。」

2007年10月8日，SOHO中國在香港聯交所主機板上市，成功融資19億美元，創造了當時亞洲最大的商業地產企業IPO紀錄。之後幾年SOHO中國也都順風順水，到2010年，其營收達到了頂峰的184億元，成為中國商業地產行業的龍頭老大。但也就是在這一年，潘石屹（SOHO中國）迎來了他事業上的另一個轉折點。

中共改變政策 SOHO中國被迫改章維持生計

2010年，北京市出台了《關於加強酒店類項目銷售管理有關問題的通知》，這一政策被商業地產業內解讀為散售模式的終結，這迫使SOHO中國的業務模式必須發生根本性的轉變，從以前的散售模式，轉入持有模式。潘石屹決定持有並出租其北京和上海有價值的物業，讓公司未來的盈利，主要依賴租金收入。

但這之後，潘石屹很快就發現，由於運營產生的利潤無法覆蓋同期銀行貸款利息，再加上要承擔各種運營成本，就使SOHO中國用這種商業模式無法運營下去。

他在後來的一次訪談中說，開發商從銀行貸款的利息超過4%，等設計、建成後，出租的回報率最高卻只有3%，低的只有1%，“這肯定運營不下去”。

從2010年至2015年期間，SOHO中國的營業收入呈現快速下滑的趨勢，由巔峰時期的184.23億元跌至只有9.95億元；僅2011年，SOHO中國的營收同比就大跌了68%，營業利潤同比也下降了72%。

走精品路線 潘石屹成功的主要原因之一

潘石屹對商業有其獨到理解，他不單純追求開發規模和營業額，更注重建築的長遠價值。SOHO中國開發的每一個項目都享有很高知名度，被譽為是建築藝術與商業的完美結合，並在市場上取得了巨大成功。

SOHO中國自創建以來，開發了一系列房地產項目，包括在北京中心商務區（CBD）的第一個大型綜合項目——50萬平米的SOHO現代城、位於海南省的擁有115棟別墅的博鼇藍色海岸、由12位亞洲建築師設計的長城腳下的公社（這是中國首個在威尼斯雙年展上榮獲大獎的建築項目）以及位於北京CBD核心區域的70萬平米的「建外SOHO」，該項目銷售額突破90億元。

潘石屹所開發項目的利潤率，在中國地產行業屬於最高的，2012年，SOHO中國的營收達到其史上第二高的155.44億元，其淨利潤也高達105.85億元。相比同年全球銷售額第一的萬科，儘管其淨利潤與SOHO中國相近，為125.5億元，但其營收則高達1031.2億元。兩者利潤率相差了5倍多。

中共媒體說，SOHO中國以低價拿地後建成高價值寫字樓項目而聞名。不過低價拿地，這可能是中國成功的房地產企業的共同特點。但是SOHO中國除了能在北京和上海的黃金地段拿到低價地，它不斷創新的精品路線，應該是其利潤率高的主要原因。

不過，給潘石屹帶來更大成功的可能要歸功於他的婚姻。請關注本文的下篇。@

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