潘石屹甩賣SOHO 這筆買賣虧嗎？

這兩天一個爆炸性的新聞震撼了市場，幾經波折、兜兜轉轉，潘石屹最終還是把「SOHO中國」賣給了黑石集團。

潘石屹在26年前創辦的SOHO中國，不但成長爲中國最大的房地產公司之一，還幫助潘石屹完成了最初的資本原始積累，這次的出售，意味著SOHO中國在中國境內的資產幾乎全部出清，這也似乎坐實了多年來接連不斷的潘石屹要「跑路」的傳言。

那麽，我們今天就來看看，潘石屹是否為自己的「撤退」計劃，畫上了一個完美的句號？

潘石屹甩賣SOHO 告別中國房地產

6月16日，SOHO中國發佈公告，黑石集團將出資236.58億港元（約合30億美元），以要約收購的形式拿下公司91%的股權。而潘石屹夫婦的持股比例則從63.93%降到9%，但是，相比去年傳聞中黑石集團給出的大約40億美元的收購價格，SOHO中國這次的交易價格縮水了10億美元。

SOHO中國在公告中說，黑石集團計劃維持SOHO中國現有的主營業務和管理層，並會在適當的情況下利用公司的資源在中國進行擴張。從目前的情況來看，收購SOHO中國，將是黑石集團在亞洲最大一筆房地產投資。在過去十年中，黑石集團一直是中國物業的積極投資者，在中國擁有大約600萬平方米的物業。

要約截止後，潘石屹和張欣夫婦將從董事會退任，而SOHO中國則繼續在香港證券交易所上市。

幾年前，潘石屹曾經說過：「我心目中永遠不能銷售的項目是外灘SOHO、望京SOHO，只要這兩個項目在的話，我還是（房地產）發展商。」

但是現在，包括這兩個項目在內的SOHO中國「八大金剛」核心資產即將全部易主，這也就意味著潘石屹這個曾經叱吒風雲的京城地產大亨，已經從中國房地產業徹底離場了。

SOHO中國如何起家這筆買賣虧了嗎？

1995年成立的SOHO中國，是由潘石屹和他的妻子、海歸精英張欣聯手創建的，主要在北京和上海城市中心開發高檔商業地產。

潘石屹夫婦用住宅開發的路子來做商業，靠著散售而非持有的模式大獲成功。所謂散售，就是把辦公空間分割為不同大小的空間，散售給個人和公司，優點是銷售回款快，從而實現高周轉。

潘石屹曾經總結說：「做生意永遠不變的規律，就是低的時候進貨，高的時候出貨。」

於是，SOHO中國低價拿地，然後再憑藉著一整套的包裝，建成高檔的寫字樓出售。早在2005年，在北京房價還是每平米6,000多的時候，尚都SOHO就賣出了每平米2萬的價格。

2007年，SOHO中國在香港聯交所上市，融資19億美元，成為當年亞洲最大的地產IPO項目。到了2010年，SOHO中國營收184億元，這也是潘石屹商業傳奇的巔峰。

但是從2010年開始，北京市推出了多項禁止商業散售的政策，並且逐漸加碼，這讓潘石屹不得不放棄讓他成功的散售模式，SOHO中國開始轉型，在2012年的時候，提出了自持租賃物業。

雖然SOHO中國想靠租金收入養活企業，但是管理物業的能力欠佳，不斷遭到SOHO小業主的投訴。而從財報來看，SOHO中國仍然是以售養租，賣樓收入、投資物業評估增值，是公司淨利潤和淨利潤大幅增長的源頭。

潘石屹曾經抱怨，在北京這樣的城市，SOHO中國的租金回報率不到3%，但銀行貸款的資金成本超過了4%，而這幾乎是地產業最低的資金成本，這個生意怎麼做呢？

這之後的幾年裏，SOHO中國的淨利潤持續下滑。去年，SOHO中國的營收大約是21.9億元，相比高峰時的184億大幅縮水；而歸母淨利潤同比大跌了六成左右，只有5.4億元，和當年百億利潤的輝煌已經不可同日而語。而其淨資產收益率（ROE）也從2012年時的40.38%，降到2020年時的1.47%。

按照審計後的財務數據，雖然SOHO中國在2020年末的淨資產有375.5億元人民幣，但市場人士向大陸媒體表示：「多年來，SOHO中國的市值低於賬面價值，反映了投資者對於現金回報的不滿。」

賣盤計劃由來已久潘石屹動作頻頻

其實，SOHO中國的賣盤計劃由來已久。早在2019年10月，市場就有消息說，SOHO中國計劃賣掉旗下的核心資產，而這次正式的接盤俠黑石正是買家之一。

而在業內人士看來，潘石屹撤離中國早就不是新聞了。作為福布斯富豪榜的常客，潘石屹夫婦的身價基本維持在200億元人民幣以上，但是並不缺錢的他們，卻從2014年開始就不斷的拋售資產。

根據公開資料，SOHO中國，在2014年到2019年的短短幾年中，就通過出售資產的方式套現將近300億元。也是從那個時期開始，在公開土地交易市場上，就很少看到SOHO中國的身影了。

不過，和在中國國內的「賣賣賣」相反，潘石屹家族卻在美國不停地「買買買」。

2011年，潘石屹花了7億美元，買下了紐約曼哈頓廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓；2012年，又花6億美元買下了曼哈頓公園大道廣場49%股權；到了2013年，再花14億美元和巴西財團聯手買下了美國通用汽車大廈40%的股權。

同時，潘石屹還密集在海外註冊公司。從2019年12月中旬到2020年1月中旬，潘石屹在一個月內註冊了7家公司，而且公司股東都是註冊在境外的公司，註冊資本從150萬到2億元不等。但是，很多家公司並沒有查到有實質業務，似乎坐實了外界猜測的資產轉移。此外，潘石屹的長子還在英國成立了一家房地產公司，在當地拿下了多個地產項目。

這幾年來，潘石屹在國內一邊拋售資產，一邊減少拿地，同時又在國外佈局，所以，關於「潘石屹要跑路」的消息是一直不斷。

我們看到，如今，即使黑石集團給的報價比去年低了整整10億美元，但是潘石屹還是要將SOHO中國清倉出售，甩賣國內資產的決心可見一斑。那麼，潘石屹家族到底有啥小九九呢？

潘石屹急著「跑路」到底為甚麽？

很多人知道，3個月前，潘石屹的長子潘瑞被中國跨境通緝，罪名是詆毀英烈，因爲潘瑞曾經在微博上，質疑中共隱瞞了去年中印衝突中方士兵的傷亡人數。當時就有傳聞說，兒子被通緝，這下子潘石屹又要變成「潘跑跑」了，或許，這也成了潘石屹加速清空國內資產的一個導火線。

潘瑞被網民稱為「最敢言的富二代」，經常有些大膽的言論。像是大陸公民記者張展、陳秋實、「八九六四」坦克人等等這些大家避諱的敏感人物，都曾經是潘瑞談論的話題。潘瑞被通緝時，曾有知情網友透露消息說，這次潘瑞因言獲罪的背後大有玄機。中共高調追捕身在境外的潘瑞只是一個幌子，真正的目的是為了打擊潘石屹夫婦吞併其家族財富。早在任志強和馬雲出事之前，中共就曾經利用網絡水軍對潘石屹夫婦污名化，把他們叫作「美國間諜」、「賣國賊」。可見，中共早就把潘石屹夫婦和任志強、馬雲這些商界大佬劃上了等號。

可能會有人想，潘石屹這麼的低價甩賣資產，有點太虧，是不是過於心急了？那我倒是覺得，潘石屹的做法很有先見之明。就像網友說的，跑就對了，在中國資產超過100億的不跑都是傻子。因為在中共治下，擺在民營企業老闆面前的，有一個逃不掉的選擇題，那就是你到底是要錢，還是要命？

我們看到，即使是創造了商界奇蹟的馬雲，也不例外。馬雲的阿里巴巴，創造出了幾千億美元的財富，提供的產品服務改變了中國人的生活方式，但是，卻改變不了馬雲自己的命運，在中共面前，馬雲也不過是棵更肥更大的「韭菜」而已。

再說說中國的房地產大亨任志強，因爲敢言而被稱爲「任大炮」的任志強，曾經多次直言不諱地批評中共，但是因為富有，又有著高幹家庭背景，所以，在很長一段時間裏，任志強沒有受到嚴懲，但是在去年9月份時，突然被以經濟犯罪的罪名重判了18年。

而潘石屹和任志強非常相似，不僅都是實力雄厚的知名地產商，也一樣的敢在公眾面前表達獨特的觀點。雖然兩個人經常在網上脣槍舌戰，互相嘲諷，但根據業內人士的說法，潘石屹和任志強已經有長達19年的交情，在工作和生活上更是相互支持。

潘石屹曾經這麼說過，「我們內心都互相尊敬，視對方為最好的對手，最好的兄弟，失去誰，都會寂寞……」可如今，最好的兄弟「任大炮」已經因言獲罪，被重判18年，潘石屹在寂寞之中難免「心有戚戚焉」。

在2017年8月的時候，潘石屹曾經否認過他和李嘉誠、王健林三個人「要跑路」的傳言。不過，遊走在權力刀鋒上的中國企業家們，很多時候是身不由己，言不由衷的。不管誰喊「別讓他跑了」，李嘉誠、潘石屹，或是其他大大小小的民企老闆們，現在是，能跑的，都在跑。因爲在中共治下，民企老闆們不得不面對一個極其嚴峻的問題——如何才能平安落地？這也可以説是當下民營企業家們最大的心病。

被稱為「紅色資本家」的榮毅仁，曾經一輩子追隨中共，但在晚年時卻三次要求退黨。他還在2005年10月去世時留下了一份遺言，批評中共是「一個不受法律約束的政黨，一個脫離廣大人民的政黨，一個追逐金錢利益的政黨，是沒有希望的」。

雖說潘石屹已經抛售了SOHO中國的全部資產，但是他能否安全撤離中國，仍是大家都非常關心的問題。因爲中共的壞，往往是人想不到的。@

策劃：宇文銘
撰文：李松筠、宇文銘、蔚然
剪輯：大中
粵語配音：Ada
配圖：R1
監製：文靜

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