中共為保護其利益,近期在房地產融資設置「三道紅線」,觸碰紅線的企業將拿不到貸款。不過,目前觸及的房企已有9家,中國房產龍頭恆大(0333.HK)赫然在列。據陸媒報道,恆大主席許家印6日晚宣佈,今明兩個月每月銷售1,000億元人民幣目標,包括全國樓盤全線7折銷售,可見恆大負債規模繼續高企,急於套現以減負債。

美國南卡羅萊納大學艾肯商學院教授謝田認為,中共推出這三條紅線,是企圖化解房地產泡沫,保護中共中央既得利益。但中共在房地產中投入的錢太多,再加上出口太差,劃這些紅線也很難挽救房地產崩盤的厄運。

恆大連踩「三道紅線」 被列入紅檔房企行列

中共近期推出「三道紅線」分別是:剔除預收款後的資產負債率大於70%;淨負債率大於100%;現金短債比小於1倍。以此收緊地產開發商的融資。據陸媒報道,目前已有近八成的房企踩了紅線,其中踩了1條紅線的房企有108家,踩了2條紅線的房企有近50家,3條紅線都踩了的房企有50多家。因此定金和預售款成為房地產單一的資金來源。

摩通早前報告估計,恆大現時負債水平完全觸及「三道紅線」。上半年資產負債率為82%;淨負債率較2019財年上升40個百分點至199%;「現金短債比」為0.4倍,三項指標均高於紅線水平。顯示恆大已連踩「三道紅線」,被劃入紅檔房企行列。

陸媒《樂居財經》報道,許家印6日宣佈,自9月7日起至10月8日,恆大每月銷售1,000億元人民幣目標,並推出一系列促銷措施,包括全國樓盤全線7折銷售,推出網上賣樓及剩餘貨折扣等優惠,至少覆蓋全國600個樓盤。以一間100萬元人民幣單位為例,如果享有所有折扣優惠,最新購買約58萬元人民幣。未來30天,並加推至少40個純新盤入市。報道指出,在如此大力度促銷的背後,可見恆大急於套現以減負債。

中共疫情期間,恆大2月曾宣佈,今年2月18日至2月29日,全國在售樓盤住宅可享75折優惠;3月1日至3月31日,全國在售樓盤可享78折優惠,目前9、10兩個月的7折優惠比疫情期間更大。

恆大中期負債逾八千億元 推出折扣賣樓是必然

銳升證券聯合創辦人及行政總裁鄧聲興指出,恆大中期負債錄逾8,000億元借款,需要加強公司現金流才可以應付手頭上的債務,因此推出折扣賣樓是必然動作。

謝田教授指出:「實際中國的房地產泡沫早就應該破滅了,這麼高的房價下不來就是因為中共在托市,因為中共這些貪官、既得利益集團的利益都在房地產裏面。托的話,它的風險越來越大,總有托不下去的時候和資金鏈斷裂的時候,還有很多私營房產企業短期債務來了就要大幅度拋售,就會引起整個房地產業崩盤,與房地產有關的金融、銀行就會一起跟著栽下去了,現在劃這些紅線就是繼續怎麼去保護和挽救它們。」

據悉,大陸大型房企融創、恆大、綠地控股的剔除預收款後的資產負債率都大於80%,其中融創的淨負債率超過200%。

大陸金融學者何軍樵認為,中共的新規其實是限制小企業從銀行貸款融資。何軍樵指:「劃紅線小的房地產公司肯定會倒閉,大的沒事的。像萬科、華夏幸福這不可能倒閉,小的、市裏面的地下融資去借高利貸去,實在不行就跑了。」

歐洲天鈞政經智囊研究員任中道分析說,這是中共在對房地產行業洗牌。任中說:「它認為金融風險太高了,作這個事把它認為不怎麼好的、邊邊角角的房地產倒閉一批,以後更好地控制,倒閉一批對於中共來說無所謂,但是這個甚麼紅線對於央企這些大型的來說,根本不是甚麼事,它獲得信貸,各方面都是比較容易的。」

三道紅線限制企業融資 將導致很多爛尾樓出現

儘管中國經濟不斷下行,但2019年各地卻出現地王潮。在廈門、四川各地的土地拍賣中都出現刷新樓面單價紀錄的新地王。

任中道表示:「地王的出現靠的就是資金,就是融資-拿地-開放,剛有個圖形就可以預售,他們靠的就是高周轉,快速的滾動式的發展,這樣就會導致它的債務非常的多。」

中共國家統計局的數據顯示,2019年,定金和預售款佔房地產開發企業到位資金總額的34%,達61,359億元,超過了企業貸款、個人按揭貸款、和發債所得資金,成為中國房地產最大的單一資金來源。

任中道認為,三道紅線推出限制企業融資,將導致很多爛尾樓出現,那些預售房購買者可能會房財兩空。任中道分析說:「因為房地產商的債務是滾動式的,它靠的就是一些資金來推動它進行發展,如果沒有信貸的增量很容易導致它資金鏈斷裂,就僅靠老百姓交的預付款,這樣就相當於把風險轉嫁到老百姓身上,老百姓最後就是沒有收到房,錢也回不來。」

謝田認為,因為中共在房地產中投入的錢太多,再加上出口太差,沒有美元償還房地產業欠下的外債,劃這些紅線也很難挽救房地產崩盤的厄運。@