反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報189.61，按周回落0.49%。分區指數除新界西再升1.69%兼創新高外，港島、九龍及新界東分別下跌1.37%、0.37%及2.15%。其餘領先指數全線偏軟，大型單位、中小型單位及大型屋苑分別回調0.84%、0.43%及0.45%。中原經理人住宅售價指數(CSI)最新報57.24，按周下跌0.85個百分點。

只顧唱好自欺欺人

二手樓價指數連續十周於190水平窄幅上落，七大指數調整，但新界西逆市創新高，兩周累計升幅3.8%。今天的特區政府必須配合中共規劃，勢將大舉投入基建，將新界西北打造成融入深圳及前海發展大局的經濟新區。未見供應先炒作消息，未來區內地價樓價可能被夾升，上車選擇被進一步壓縮。一手市場由半新盤撐市。南豐日出康城LP10長假期售出百多伙，大多屬海景單位，證明景觀有叫座力。不少大型新盤以屆預售，但由於政權對地產商「下旨」，加上施政報告即將發表，發展商謀定而後動。二手買家觀望，9月下旬成交萎縮，是樓價受壓先兆，十大屋苑全月只錄得169宗成交，創近兩年單月新低。司長不斷重複特區前途無限，但反映前景的特區股市卻不斷下跌，單是第三季恆指已蒸發4,200多點，資本市場往往領先反映風險，中共一聲令下整個行業即時消失，昔日大企業家忽然變過街老鼠人間蒸發，特區前景風險看官自己衡量。股市不濟，樓價滯後反映。另外，在「新治港模式」下，傳媒越見「正面報導」，隱去負面消息。政府公佈本季賣地計劃，有傳媒大標題報導下季賣地7,110伙，超標31%，創4年新高。實情是政府賣地只有兩幅豪宅地，分別位於淺水灣及大埔，涉210伙，其餘是市建局及十多個私人發展重建項目，後者供應變數甚多。事實上，特區根本沒有所謂一年供應目標，長策建立的是十年滾動目標，年年皆有十年。政府要填補的是供應權口令樓價回到可負擔水平，樓價於歷史高位徘徊，金管局最新報告指樓價負擔是收入的19.6倍，大幅超越97年高位的14.6倍，證明供應缺口龐大，所謂「供應超標」並無實質意義。再有，特區供應重點在資助房屋，長策推出至今八年，以當初十年目標46萬，資助房屋6成計算，即27.6萬伙，請問政府過去八年提供了多少?傳媒自我審查，天天報喜，對廣大市民來說是禍是福，不言而喻。

願景策略需明確指標

房屋問題「重中之重」重複了十年，劏房問題每下愈況，戶數不斷攀升。近日某些官員更落區探望劏房戶。劏房戶困境乃人所共知，多年來官員議員探訪不知幾凡，信誓旦旦，為何劏房問題不但未見解決還繼續惡化?這些「樣板戲」只是政權用作宣傳之用。可笑的是迫在眉睫的問題特區政府居然提出2049年清零的「宏大目標」，將劏房國際恥辱延續多28年。更可笑的是某政黨還要求政府制定清零藍圖，一個用28年平均每年減少3,500個劏房的藍圖，甚不貽笑大方?為何這些政黨對房屋其他更重要議題，例如置業主導指標，公屋三年上樓承諾，改善住屋空間，貧窮清零等卻未見其鞭韃政府制定藍圖?大家心照。施政報告未出台，各大政黨不約而同提出放寬祖堂地、研究綠化地、改善政府架構、簡化程序等，全面配合政府放風，合演政權「聽取民意」政黨「爭取成功落實」的大龍鳳。演戲無助解決土地房屋根本問題。筆者八年來重點分析房屋策略，若果政府真心解決問題，必須包含這五大方向。其一，作為領導者單是提出願景並不足夠，而是是要說服廣大市民接受願景。政府必須勾劃清晰藍圖，讓市民更實在地看到願景與切身的關係。特區政府長期失信於民，一味吹噓宏大願景，不能挽回市民對前景及解決房屋問題的信心。其二，策略上必須全面配合願景。過去長策沒有清晰願景指導，變作以量為策，忽略土地來源，以穩定樓市為目標，任意定出資助房屋六成(其後加至七成)的資助房屋佔比，滾動十年供應目標不能量計，過去八年各種數據證明長策已經失敗，必須重新擬定長遠策略，以配合願景為依歸，並設立各項可量指標，包括設定自置物業比例、適切居所、負擔能力指標，硬化公屋三年上樓承諾，適時達致這些目標才有真義。

執行上解除利益衝突

其三，在手段上應透過規劃主導解決土地來源問題。林鄭在土地大辯論之前指特區並不缺乏土地。事實上今天缺地完全是規劃的問題，政府應做而不做，不應做的卻持續做，結果規劃霸權令資助房屋20年間依舊佔土地總面積1.5%毫無增加，相反鄕郊式居所卻有2.4%增加到3.1%。發展商只持有15%農地，依賴發展商解決房屋供應問題不設實際，公司合營更加把發展主導權交予發展商，無序亦沒有效率，優化計劃亦無幫助。道路運輸設施佔總面積4.5%，卻未有效利用交匯處及作三圍發展。主導高效率的規劃，政府責無旁貸。但公民社會參與規劃程序不能倒退，某些議員提議大幅取消公民社會參與去增加效率，不但不得民心，更難以獲得市民認同願景策略，規劃亦難保符合港大市民的利益。其四，在執行上，長期的官僚主義，部門各自為政，架構臃腫，程序重複，監察不力，令土地開發及資助房屋興建效率長期不濟。縱使建制派猛烈批評，卻從未見成果，主要原因是沒有表現指標，加上問責制形同虛設。政府為了管治威信，抵賴反對聲音阻撓，無助改善問題。絕大部份問題，例如提出市民接受的願景，規劃，利用條例收地，審批，調空措施實施等與反對聲音無關。改組政府架構或有幫助，但前提還是表現指標與策略指標掛鉤，落實問責。期五，解決根本利益衝突。高樓價高地價最大得益者就是政府，基本法量入為出的條文，製造出最大的利益衝突，可擔負擔的樓價與政府財政盈餘兩者不可能並存，政府必須提出積極方案，大幅擴闊收入來源，不再依賴賣地取得盈餘，才可避免走入假壓抑真托市的行為。

由於截稿時間關係，本文寫在林鄭發表施政報告之前。若要解決困擾特區十多年的土地房屋問題，上述針對願景、策略、執行、手段及解決利益衝突五大因素，缺一不可。讀者可以衡量一下新一份施政報告有否具備這些元素。欠缺其一，表示政府不願承擔根本責任，只顧編寫故事，忽然有個「明日xx」，今天又來個「xxx都會」，明天可能又有新劇本，故事再多再大，何時市民真正受惠，何時解決樓市問題，猶如「重中之重」，無限輪迴。◇ 

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