反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報188.93，按周再回落0.36%。分區指數個別發展，港島及新界東分別回升1.99%及0.72%，九龍及新界西分別下跌0.19%及3.07%。其餘領先指數全線偏軟，大型單位、中小型單位及大型屋苑分別下跌1.08%、0.22%及0.16%。中原經理人住宅售價指數(CSI)最新報59.14，按周回升1.9個百分點。

特區選擇與國際脫軌

二手樓價指數下跌但仍處於紀錄高位徘徊區，前周大升的新界西本周回吐越3%。施政報告又來多一個超級「願景」，主動為短中期掃除懸念，巨量供應屬空中樓閣，結果造就概念炒作，未來新界北樓價將與市區拉近，進一步壓縮上車選擇。市場轉趨積極積，大鴻輝位於上水的尚宜開售30伙，平均呎價1.84萬，兩小時沽清。發展商態度亦轉趨積極，今年較大規模的新盤位於火炭的星覬堤岸首推連加推536伙，最新價單平均呎價2.22萬，暫收越2萬票。受颱風影響上周末二手成交續處低位，但代理指買家入市意欲回升，部份業主因應施政報告加價。恆大無力償付佣金被地產代理告上法庭，政府有必要進一步了解發展商財務狀況，避免樓盤爛尾。另外，當各地政府以回復民眾正常生活為首要，特區政府認為頭等民生大事是通關。當外國商指長期實施現行措施影響特區國際化營商環境時，林鄭不以為然，更直言若要選擇，必以對內通關為先，並將全面配合中共要求，政府更不排除實施實名制健康碼。何時通關任由中共決定，特區並無話語權，但林鄭月娥的信息相信國外商會及投資者必會細心咀嚼。事實上，通關只是部份人的意願，更多市民希望放寬內部防疫回復正常生活，行駛適當集會自由權，外遊回港不用隔離21天，莘莘學子正常上課及進行課外活動。中共衛健委亦稱特區本土清零，政府強檢全部「食白果」，可是限聚令口罩令仍維持最嚴格標準，這明顯不是以民為本衡量風調整政策，而是以防疫為名，不惜與國際脫軌，將市民困在特區，其真正目除了通關外，更是利用疫情鉗制民眾，全面防止民眾在多場選舉前聚集，製造社會回復平靜無人反對的假象。孟子曰：「民為貴，社稷次之，君為輕。」今天特區明顯以配合政權為頭等大事，以一國先行，民眾必須配合，讀者定能領悟箇中所以。

空中樓閣與市民脫節

過去九年土地房屋都是施政報告的「重中之重」，今年繼續。上周，林鄭朗讀任內最後一份施政報告。今年七月林鄭早稱有心理準備施政報告會被民眾形容為「假大空」，實情一如她所料，同時證明劇本早已寫好，任由市民提出意見，結果都是滿足既定程序而已。施政報告撮要單張列出土地房屋政策重點，包括佔地300平方公里、與深圳全面融合、大量基建投入、可容250萬人口、以國際創科中心為基礎的「新界北都會」，再有就是重新研究綠化地帶，研究放寬新界「祖堂地」交易，研究降低舊樓強拍門檻等。「新界北都會」願景連日成為討論焦點，多條鐵路連接深圳各區，河套區及新田建科技城，洪水橋設服務業中心服侍前海等，「明日大嶼」相映成拙。新計劃大舉超越一班專家加上全港市民匯集而成的大辯論，直接否定大辯論的存在意義。大眾關心的資助房屋供應未來十年33萬伙，但前五年只能做到三分之一，短中期的實質措施就只有過渡性房屋目標增加5千個，不但杯水車薪，之前政府承諾三年內的1.5萬個過渡性房屋至今連尚在興建及研究的項目亦未足1萬，基本上政府已完全放棄短中期，取而代之是長講長有的未來故事。政府新聞稿指「新界北都會」發展計劃需時超過20年，對於長期處於水深火熱的十萬劏房戶，在公屋輪候冊5.8年且輪候時間不斷惡化的名單，一班渴望以合理負擔能力擁有適切居所的新一代，一句「與我何干?」可以總結。這份施政報告非急市民所急，最新民調顯示施政報告評分只有34.2分，是歷史第三低。最低評分的五份施政報告，林鄭囊括四份，充份「履行」她競選時「聆听市民声音」。(注：听和声並没有誤印，簡體字可反映其本質)。那邊廂，議員對報告讚賞有嘉，更有人給滿分，林鄭更是樂不可支，公開向房委會提出「得意」代支構想。夏蟲不可以語冰也。

市民關心的指標欠奉

施政報告具體內容太多地方值得探討，但今期先討論大局及邏輯。願景是以民眾利為本，提出廣大市民且嚮往及認同的宏大未來目標，繼而政府與市民一起迎難而上，達致共同目的。「重中之重」兜兜轉轉，被問到為何今天才提出「新界北都會」，林鄭表示看到「一地兩檢」在立法會舉手了事，「勢頭好」乘勝提出，若三年前提出必定焦頭爛額云云。原來不提出計劃是怕焦頭爛額。若果政權真正提出建屋安民且獲得廣大市民支持的願景，焦頭爛額的是反對聲音。可見願景的出發點是政權便利，而不是廣大市民利益。願景天花亂墜，卻完全欠缺市民最關心的可量指標，林鄭自己提出的置業主導，既有宏大願景，為何至今卻沒有自置比例目標?供應數字言之鑿鑿，但何時回到公屋三年上樓承諾沒有藍圖沒有時間表。政府「希望」人均住屋面積增加一至兩成，適切居所卻無定義，更未見政府將希望化成指標，市民關心的樓價負擔能力未見反映在任何策略上。如此世紀大計，為何仍要2049年才解決劏房?邏輯矛盾不攻自破。願景宏大，需長時間才實現，且要各方策略執行全面配合，整合資源。兩年前「明日大嶼」願景從天而降，被視為解決房屋供應的未來，正進行各方面研究制定策略配合。兩年後的今天又一個新願景，豈非又要重新整合策略分配資源及執行?兩大願景堆疊出來的數字引出各種邏輯矛盾，另文再談，重點是願景不斷變換推移，還有可信性嗎?民調證明廣大市民並不認同願景。另一方面，稅務改革政府研究了20多年依然原地踏步，今天政府繼續依賴賣地收入取得收支平衡，可負擔的樓價與地價是根本衝利益衝突，不擴闊稅基，政府無法走出托起地價的緊箍咒。事實上林鄭亦坦白表明整新界北計劃未有預算，未計算成本，但必定賺錢。計劃牽涉數萬億，未計數又可穩賺，代表政府會以賺取利潤方式管理，而維持高樓價保障賣地收入就是不二法門。

這份施政報告從願景以致特首事後解畫，都直接告訴市民，到底「重中之重」解決的是市民關心的土地房屋問題，還是執行中共大灣區規劃，融入大灣區作全面部署。「重中之重」之所以輪迴十載，答案已水落石出。施政報告內還有很多「有趣」的內容，下回續談。◇

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