反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報176.54,按周回調0.68%。分區指數除港島區續升0.75%外,九龍、新界東及新界西分別回調0.5%、1.79%及2.71%。其餘領先指數個別發展,大型單位微升0.17%,中小型單位及大型屋苑分別下跌0.83%及0.89%。中原經紀人指數(CSI) 最新報47.54,按周跌1.61個百分點。

二手樓價下跌,新界區樓價跑輸大市,新界西跌幅是十周以來最大,指數觸及37周低位。第四波疫情未有改善跡象,政府極可能維持嚴格限制措施多一段時間,令成交繼續受壓。一手繼續以銷售貨尾為主,大部份發展商正等待時機再推盤。但仍有個別發展商趁聖誕新年檔期試圖突圍而出,嘉華國際以先到先得形式推啟德嘉峯滙貨尾近2百伙。疫情下部份二手業主謝絕睇樓,過去周末十大屋苑只有零星成交。上期本欄分析新移民潮令放盤量增多,預期住宅價格短中期仍受壓。

「人無恆產」政權要負責

另外,去年林鄭放寬按揭保險,聲稱讓市民「不用費煞思量便可擁有居所」,卻沒有解決樓價極度超越負擔能力的問題。政權不斷稱沒有空間放寬調控措施,卻又出爾反爾,原因是政權認為社會動盪不安乃市民因置業難而不滿所致。有人更引用孟子之言,指「人無恆產」,所以被煽惑反對政府云云。這完全是斷章取義。

引用「人無恆產」必須看上文下理。孟子曰:「無恆產而有恆心者,惟士為能。若民,則無恆產,因無恆心。苟無恆心,放辟邪侈,無不為已。及陷於罪,然後從而刑之,是罔民也。焉有仁人在位,罔民而可為也?」孟子明確指出,一般人久無恆產,容易偏離正道,而政權又施以嚴刑峻法,根本就是設計陷害人民。施行仁政的當權者怎會不顧市民任意作為?孟子指出的問題正正就是政權長期罔顧市民需要,剛愎自用,樓價過高令新一代人置業困難。市民不滿,政權不去聆聽疏導,而是施以高壓手段鎮壓,根本就是暴政所為。這些引經據典支持政府的人金玉其外,曲解先賢學說,不知他們又有否膽量提醒政權中華五千年歷史中暴政的下場,助紂為虐的結局?

歪理連篇失信於市民

政府上周公佈長策進度報告,並首次稱政府有足夠土地可達致未來十年的供應目標。運輸及房屋局局長陳帆指以前不能達標是由於土地供應不足,形容有望達標是一個「好開始」。對於過往六年未能達標的指控,局長不以為然,指「無必要將達不達標與走數拉成一個對等」。雖然資助房屋有望達標,在另一場合局長預期未來五年公屋輪候時間不會有明顯改善,還稱公屋平均輪候時間受一籃子因素影響,很難以其來評論公屋供應量云云。不少市民對局長言論感到憤怒。

長策已經實施六年,政府年年指有信心達標,拖足六年才勉強說有機會達標,還說「好開始」。局長歸咎過去未能達標是土地不足的問題,可是從沒有交代為何長策忽略最根本的土地供應問題。不達標是鐵一般的事實,坊間指的「走數」就是政府不達標,無從抵賴。政府過去數十年來公屋政策就是以「三年上樓」為指標,而影響這個指標最重要的因素就是供應。若果不能以輪候時間來衡量,敢問局長應以甚麼來衡量?長策連續六年發表進度報告,較其它政府的重要政策,例如人口政策、扶貧政策等報告欠奉,已算有所交代。可是一份報告的份量並不是單看有否預期交付又或交付的頻密程度,還要看質量。進度報告的目的除了對進度作健康檢視之外,更要對未符合預期的進度作出執行上的修正,及對新形成的趨勢作出分析及部署應對。

六年來未能達標,報告對於一些負面趨勢視而不見,交付進度報告難言合格。即使政府稱找到足夠地皮亦未能樂觀,因為特區從來不是有沒有土地問題,林鄭亦親口承認特區不缺土地,而是規劃、收地、賠償、改劃、平整、建屋的問題,概括來說就是供應時間的問題,即使有目標土地,亦可以因為各種程序及執行而拖延。現時監察政府的議會又全面失效,政府拖延機會驟增,市民如之奈何?

隱惡揚善不承認責任

再看進度報告內隱藏的各種負面訊息。其一,政府系統性高估潛在供應量。筆者將歷年報告的資助房屋預期供應量整合(見表),讀者馬上可以看見清晰趨勢,數字年年下調。例如2016年報告指16/17至20/21年度資助房屋供應量有94,500個,今年的報告跌至83,600個。去年報告指19/20至23/24年度有107,000過今年只剩97,300個。趨勢明顯,政府卻從沒告訴市民高估的原因及如何改善預測數字。根本問題就是長策的十年滾動目標不是一個可量指標,只是方便政府「走數」的工具。

其二,不適切居所數字年年創新高。由2014年底的10.56萬個升至最新的12.3萬,長策實施了七年,綜合所有政策及措施,劏房問題不但沒有改善而是繼續惡化,證明政府在解決劏房問題毫不積極。劏房已成為一個結構性的問題,應作更深入策略檢討。

其三,假設政府有足夠土地十年興建30萬個公營房屋單位,再假設政府未來五年10萬個單位如期交付,代表長策的下半年期政府要交付20萬單位,平均每年4萬伙。翻查紀錄,過去16年政府從未試過每年交付超個4萬個單位,政府並無提供客觀理據及數字支持雙倍的建屋進度。再有,兩個前假設都是十分巨大,以政府的惡劣往績,政府若不交出更詳細計劃,五年後的建屋數字難以令人信服。

其四,按照政府的《香港2030+》報告,特區住戶數目高峰將是293萬戶。按政府最新的房屋統計數字,現時房屋總存量286.8萬伙。若果政府已有足夠土地在未來十年興建43萬伙,十年後房屋總存量將達330萬伙,超過住戶高峰數字37萬伙。若果政府不提供十年後住宅需求的估算,又不提供市民改善住屋環境的藍圖,又堅持一個十多年後可以興建40萬伙的「明日大嶼」填海計劃,令人懷疑計劃另有目的。

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狼來了的故事大家都耳熟能詳,失信兩次之人已沒有人相信。政府連續「走數」五次,用六年時間開一張十年的期票。長策實施七年,今天極度超越負擔能力的樓價,嚴重超越指標的公屋輪候時間,早已說明一切。政府不達標從來不用問責,立法局會被閹割至完全失去監察政府的能力,背後的中共對特區施政「上下其手」,特區已是極權政府。極權維護的從來是小眾人的利益,又怎會緊張市民住屋的福祉。試問這張十年期票的兌現率為何?◇