經濟下行 一二線城市寫字樓空置率創新高

中國經濟下滑，導致一二線城市的寫字樓空置率創歷史新高。由於經濟前景不被看好，加上地方政府加速賣地，各地的超高層寫字樓建築不斷增加、供大於求，業內人士預計中國寫字樓空置率高的情況還將持續。

金融界網站12月9日報道，房屋代理機構第一太平戴維斯的報告顯示，今年第三季度，深圳甲級寫字樓空置率高達22.4%，部份地區空置率超過50%。比如，目前深圳NEO大廈的寫字樓空置率在10%左右，會展中心等商業中心地區的寫字樓空置率為25%至30%。

租賃下滑導致租金下跌，NEO大廈的一套高層寫字樓，去年月租金每平方米260元（人民幣，下同），現在報價是200元，最後170元就可以成交，降價幅度接近35%。

低端寫字樓的租賃情況也同樣陷入困境，比如深圳NEO對面的工業用地低端寫字樓，月租金從去年每平方米150元降到了80元，降幅高達46.67%。

北京和上海的寫字樓空置率也創下新高。新浪財經12月5日引述世邦魏理仕（CBRE）的報告顯示，北京優質寫字樓今年前三季度的空置率上升至10.9%，是近八年來新高；上海寫字樓空置率上半年高達18.5%，創近十年最高。

北京全市和五大核心商圈的寫字樓租金都大幅下跌，有效月淨租金分別為每平方米388.16元和433.64元，環比分別下降2%和0.7%，同比分別下降3.7%和2%。

戴德梁行（DTZ）近日發佈的報告顯示，相比一線城市，中國二線城市的寫字樓平均空置率更高，在28%左右，天津、長沙、重慶、廈門等二線城市的平均空置率超過30%。

金融界報道引述分析人士的話表示，由於經濟放緩，很多商業公司要考慮成本，所以明年這種情況還將持續。

戴德梁行的報告提到，中國經濟下行是寫字樓租賃需求下滑的主要因素，另一方面原因是供應量遠高於租賃需求。業內人士表示，地方政府正在加速出讓商業用地，令寫字樓供過於求，地標建築和摩天建築增多。

今年前三季度，北京全市和五大核心商圈寫字樓淨吸納量分別為23.9萬平方米和4.1萬平方米，分別較2018年同期下滑40.9%和20.6%，而新增項目高達67.8萬平方米。世邦魏理仕的報告提到，如果加上企業退租的因素，現有項目的淨吸納量是負數。

寫字樓吸納量是寫字樓市場的一個重要指標。如果寫字樓新增供應量超過吸納量，就屬於供過於求；如果吸納量放緩，就會導致空置率上升。

第一太平戴維斯的報告還提到，深圳在寫字樓空置率創新高的情況下，今年第三季度甲級寫字樓又增加了69.1萬平方米，是去年同期的3.1倍，有11棟甲級寫字樓進入市場。截至今年第三季度，深圳市甲級寫字樓總量環比增加了11.4%，達到676.9萬平方米。

世邦魏理仕華南區顧問及交易服務辦公樓部主管程志文表示，第四季度深圳還會有17萬平方米新增寫字樓入市，全年新增供應量預計將超過190萬平方米，創歷史之最，空置率可能會不斷增加。

近日，一二線城市繼續湧現出地標性超高建築，比如北京中信大廈，被稱為北京第一高、中國國內第四高、全球第八高的建築，最近完工，高度528米，地上108層、地下7層。該建築位於北京CBD國貿地段。但據中國媒體12月5日報道，國貿寫字樓出租率一直下滑，前三季度出租率相比去年同期下降了1.8%。

二線城市青島市的地標性建築「青島海天中心」6月末剛剛完工，高369米，投資137億元。隨後，青島李滄區地標性建築——186米超高5A級寫字樓最近開始動工。但數據顯示，早在今年上半年，青島市寫字樓的整體空置率就已經高達27.8%，甲級寫字樓的空置率高達38%。

德意志銀行證券駐香港分析師安德魯·勞倫斯（Andrew Lawrence）1999年首次提出「摩天大樓指數」，是指經濟衰退常常發生在高層大樓竣工前後，因此「摩天大樓指數」也被稱為「摩天樓魔咒」。#

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