上海上半年優質寫字樓空置率創近十年新高

在中美貿易戰、大陸經濟減緩情況下，企業不斷撤離。上海整個寫字樓市場空置率從去年的16.0%升高至今年的22.3%，其中，上半年優質寫字樓空置率同比升至18.0%，創近十年新高。

7月12日，美國房地產服務公司高力國際發佈報告顯示，2019年上半年，上海寫字樓市場需求回落。預計2019年上海全年的寫字樓吸納量將為79萬平方米，比去年減少36.8%，使整個市場的空置率從去年的16.0%升高至今年的22.3%。

另據世邦魏理仕（CBRE）發佈的《2019年上半年上海房地產市場回顧與展望》（以下簡稱「報告」）顯示，上半年淨吸納量表現走弱，累計去化僅14萬平方米。優質寫字樓市場空置率同比上升4.4個百分點至18.0%，創下近十年新高。

上海的寫字樓去化仍是2019年上海市場關鍵詞。在大陸經濟減緩、中美貿易戰摩擦持續的大環境下，企業加快了撤離的步。某台資地產經紀人士表示，像北京部份金融機構撤退那樣的情況，上海也有，但具體機構名稱不便透露。該人士表示，有的企業把原來一個樓面縮減為半個。

租金層面，隨著空置率上升，報告顯示，今年上半年，租金報價與有效租金同步下行，當期有效租金同比下降2.9%至每月每平方米296.8元（人民幣，下同）。

高力國際預計，2019年全年的平均租金將比去年下降4.7%，並在2020年進一步下降0.8%。

以浦東的金融中心陸家嘴為例，高力國際研究部副董事江鵬對「財新網」表示，2018年下半年，陸家嘴的空置率為15.9%，但到了2019年上半年，空置率提升至19%，且租金下降。

江鵬解釋稱，陸家嘴空置率的提升主要有兩個原因，一是金融去槓桿，使一些金融企業從去年年底到今年年初開始退租，二是供應量增加。

「一部份小的金融機構，包括P2P企業，大部份退租了，還有一些金融機構從陸家嘴的核心區域搬去更便宜的樓，或是搬去前灘、竹園和花木等浦東次中心區域。」江鵬說。

另一家房地產機構仲量聯行的數據也呈現出類似趨勢。仲量聯行數據顯示，二季度，浦東的中央商務區租金環比下跌3.6%，至每平方米每天10.7元，非中央商務區租金環比下跌2.1%，至每平方米每天6.5元。

仲量聯行中國區研究部總監姚耀向財新記者表示，不少業主為爭取租戶，開始推出更多激勵政策，比如下調租金，提供更長的免租期等，加劇了市場競爭。

高力國際還預計，由於未來兩年將有大量新增供應入市，在2020年和2021年，上海寫字樓的整體空置率會進一步提高，分別達到23.6%和24.1%，然後從2022年開始下降。

上海並不是寫字樓空置率上升的唯一城市。高力國際提供的數據顯示，2019年上半年末北京甲級寫字樓空置率達到11.5%，為8年以來的最高值；租金小幅下調，平均淨有效租金為每月398.8元/平方米，較2018年末環比下降0.6%。

「市場沒以前好了。」負責北京金長安大廈租賃業務的中介人員小蔣，語氣中透露出一絲無奈，他在這一行已經做了6年，見證了不少寫字樓從人來人往到人去樓空的變化。

金長安大廈從2018年下半年開始就空了一片，目前其空置率在20%左右，成交價約為每平方米7元/天，低於此前最低租金7.5元/天。同樣的狀況也發生在北京其它商圈寫字樓。

自P2P出現大範圍暴雷後，互聯網金融行業就進入衰退狀態，作為珠三角核心城市，深圳的寫字樓壓力正逐漸爬升至頂峰，寫字樓空置率達23.3%。

6月份，高力國際在發佈的2019年上半年，深圳物業市場回顧與展望報告中就稱，當前深圳甲級寫字樓的空置率已經達到了23%，空置率情況完全超出了業內人士的預料。僅僅半年時間，深圳甲級寫字樓的空置率就比去年多了12.7%，出現這樣驚人漲幅，著實讓人感到吃驚。

日前，高力國際一份研究報告顯示，2019年上半年，深圳甲級寫字樓空置率達23.3%，其中前海寫字樓空置率高達65.7%。

高力國際華南區董事總經理馮文光表示，截止至今年上半年，深圳全市甲級寫字樓2019年全年供應將創歷史新高。

此外，廣州部份企業搬遷至低成本辦公樓。今年上半年，廣州甲級辦公樓租賃市場需求放緩，受到經濟衝擊的行業公司更加在意成本控制。仲量聯行華南區董事總經理吳仲豪對表示，有擴張計劃的企業大概率偏好，選擇租賃成本較低的辦公樓進行擴張。

5月23日，中國社科院城市所及社會科學文獻出版社，共同發佈的《房地產藍皮書：中國房地產發展報告No.16（2019）》說，一些熱點城市寫字樓空置率提升加快。

藍皮書預計至2019年底，17個城市平均空置率將突破20%，其中15個城市空置率將同比上升。武漢、長沙、青島將迎來歷史空置率峰值。#

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