房企141億拿下深圳地王 背後隱藏複雜安排

近幾年，龍光地產大押寶在深圳，在該市已拿下多個「地王」，成為深圳「地王製造機」。在拿下「地王」的背後，隱藏著一系列複雜的合作與融資安排。

6月8日，12家房企爭搶深圳光明新區一宗商住用地，最終龍光地產以140.6億元拿下，樓面價約2.76萬元/平方米，成為深圳最新總價「地王」。

龍光地產於1996年成立，早年在汕頭做城中村改造項目起家，2003年以2.86億元拿下深圳寶安中心區一宗「地王」，開起全國擴張序幕。2014年開始，該公司開始押寶深圳。

近兩年其在深圳拿下的「地王」：2014年，龍華白石龍地塊46.8億元；2015年9月，紅山商業地塊，總價高達112.5億元；12月底，坪山新區3宗商業地塊10.8億元；加上近日的高價地塊140.6億元，合計拿地金額高達310.7億元。

「地王」背後的秘密

這家核心利潤不到20億元的公司之所以能撬動數百億元土地，背後不僅有龍光集團董事長、潮汕商人紀海鵬的運作，更隱藏著一系列複雜的合作與融資安排。

此次拿下深圳總價「地王」的是龍光地產子公司－－深圳市凱豐實業有限公司，該公司成立於4月15日，早前的股東自然人高華彬持股90%，紀錦坤持股10%；在拿地前不久，公司的股權結構發生變化——高華彬股份被稀釋至60%，新加入的股東深圳市龍光房地產有限公司持股20%，浙銀鉅鑫（杭州）資本管理有限公司（以下簡稱浙銀鉅鑫）持股10%。

對於兩位自然人高華彬與紀錦坤的身份，一位接近龍光地產的人士近日對陸媒介面表示，該兩位元並未在龍光集團體系內任職，「但他們應該是紀海鵬的親戚」。

而新股東浙銀鉅鑫極有可能是一個融資通道，公司成立於2015年10月，大股東為浙江浙銀資本管理有限公司（以下簡稱浙銀資本），持股51%、深圳市前海江楚源投資管理中心（有限合夥）持股17%、深圳市安海嘉吉金融控股有限公司持股8%等。

在「寶萬之爭」中，浙銀資本就曾被寶能系姚振華使用，設立資管計劃增持萬科股票。而在浙銀資本背後，浙商銀行的理財資金通過認購五礦信託相關信託計劃的信託收益權，持有浙銀資本股權。

據中共財政部網站一篇報道稱，這種「名股實債」的融資方式通過引進各有關參與方，將債權包裝成股權，不僅規避了貸款規模控制，而且脫離資金使用監控，存在風險隱患。從對資金流向的檢查情況看，對名股實債融資取得的資金，融資方及其子公司可以在其帳戶之間任意劃轉，用於補充融資方流動資金或歸還其它銀行貸款，致使該類資金游離於資金用途監管體系之外。

在龍光此次的「地王」股權安排中，浙銀鉅鑫雖然表面上只佔10%的股份，但其實際的資金量極有可能超過10%，資金背後真正的金主也極難追蹤。

之前，龍光拿「地王」的搭檔都是平安，在競得白石龍地王與紅山商業地塊時，項目子公司均是龍光地產占股51%，49%由深圳市平安大華匯通財富管理有限公司持有，後者隸屬於平安大華基金有限公司，往上是平安信託及平安保險集團。但在8日的「地王」爭搶中，龍光平安搭檔卻不見蹤影，且還上演了一幕相互抬價。

有知情人士稱，由於龍光地產近兩年在深圳的精準節奏，很多資本方都在找龍光合作，融資成本也較低。同時，龍光地產在深圳還擁有眾多城市更新項目，「加上公開市場獲得的土地，龍光在深圳擁有真正的千億貨值」。<>