【樓市動向】綠化建築大有可為 提供誘因推動環保

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）連升兩周後倒跌，最新報130.3，按周跌1.11%。四區指數除新界西上升0.29%外，港島、九龍、新界東分別下跌3.05%、1.17%及0.48%。其餘領先指數亦全線回調，大型單位指數、中小型單位指數及大型屋苑指數分別下跌0.63%、1.21%及1.28%。

股市回穩減慢樓價跌勢

CCL連升兩周後無以為繼，一周跌幅完全抵消前兩周累積升幅，二手樓價繼續向下尋底，整體樓價回到14年11月水平。港島區樓價創30周最大跌幅，拖低大市。新界西是唯一錄得升幅的指數，且連升兩周，屬4個月來首次。過去一個月該區樓價基本上持平，意味上車盤劈價只屬個別例子。大型單位繼續跑贏大市。

較早前何文田豪宅地以高於市場預期上限成交，政府再推出另一赤柱豪宅地皮，吸引十多個財團入標，競爭頗為激烈。當市場預期赤柱地將高價成交，該地竟然以每呎1.27萬批出，較市場預期下限價還要低27%。當然地皮範圍內有斜坡需要維修影響出價，但仍屬罕有臨海地，呎價比97年鄰近批出的豪宅地還要低約3%，比剛批出的何文田的市區地只高出15%，結果令業內人士大感意外。發展商揚言把該地打造成超級豪宅，相信風險回報非常可觀。

正如本欄先前所述，發展商把風險全數反映在地價上，若政府不改變思維，只以不透明的底價作辯護，將難以說服大眾賣地捍衛公帑。

資本市場方面，按彭博調查所得，百分之百的基金經理估計聯儲局本月不會加息，連同歐洲央行加大負利率及繼續量寬措施，市場反應暫且正面，香港資本市場亦跟隨外圍回穩，有助減慢樓市跌勢。

環保建築觀念大幅落後

近年全球氣候異常，環境保護已成為全人類最關注的議題之一。財政司司長曾俊華於新一份預算案在支持環保建築上只一項，就是斥資82億在將軍澳工業村興建高效能大廈，該大廈於通風設計、排水系統及環保要求將符合智能生產和研發用途。以銀碼計算，82億投放在高效能大廈絕非小數目，最終效果如何，要最少5、6年後方知。有否下一個項目仍未可知，對整體環保貢獻委實有限。

預算案連同一月初發表的施政報告在支持環保建築、低碳居所的政策令人非常失望。事實上，現時建築物條例下，住宅的環保建築觀念十分落後，亦引來不少話柄。90年代以環保為名豁免窗台面積，窗台因而大行其道。01年條例更容許把窗台嵌入組件計入實用面積，令實用面積概念模糊化。窗台無助採光，在熱帶地區反而令不實用空間增大，降低空調效能，增加耗電，鄰近國家已取消窗台作豁免面積。建築條例又豁免22呎環保露台及14呎工作平台，兩者以最外圍計算實用面積，且需完全分割，坊間以「懸棺」形容這些怪模怪樣的設計。發展商為了加大豁免面積多建單邊小型單位，露台及工作平台未能發揮對流作用。某些發展商更限制露台晾衫。懇請尊貴的議員們要求政府提供數據支持該等設計的環保效益。

大額盈餘投資環保不足

誠然，建築物條例規定大廈必須符合機電工程署訂立的建築物能源效益守則。筆者不是這方面的專家，無法評論守則內各項技術性指標的定位，但幾可肯定定位目的是最基本要求，不會是一個高標準，更不會是一個遠景指標。要不然坊間就不會出現綠色建築認證。

現時坊間認證主要以「綠建環評」為主，目的是為建築物的環保程度評級，等級分白金、金、銀、銅等。參與評核全屬自願性質，政府可考慮向參與評估的大廈提供資助，又可提供金錢誘因，例如按評核等級寬減差餉地租，以增加參與比率。政府亦可要求大廈符合某等級，才可申請豁免面積，又或豁免面積按照評估級別增減。

再生能源使用方面，大部份資助房屋及政府建築物天台皆屬平整及空置，有條件作大量裝置太陽能組件作發電用途，或植被以減低熱島效應。政府應積極主動投放資源，減低大廈碳排放。已有國家如英國等，按每戶家居的省電設計、熱能使用量及隔熱物料等作環境評級，又按評級收取差異化地稅。香港政府亦應積極研究以家居為單位如何把差餉及地租加入環保元素。

去年12月，全球180國簽訂巴黎氣候峰會協議。香港排放雖佔全球總量微不足道，但仍應負上應有的減排責任。政府坐擁大量盈餘，除了要帶頭制訂政策外，還應給予誘因，令城市建築符合低碳可持續發展。◇